Aufklärung über die Fungibilität von Gesellschaftsanteilen eines geschlossenen Immobilienfonds, Urteil des BGH vom 17. September 2015- III ZR 393/14

Eine Kapitalanlage soll eine angemessene Rendite erwirtschaften. Aber was ist, wenn sich die persönliche Sachlage ändert und der Anleger den Anteil wieder verkaufen möchte? Dann muss er ggf. feststellen, dass dies nicht so einfach ist, weil kein Markt existiert. Liegt dann eine Falschberatung vor?

Grundsätzlich ist die Frage einer Falschberatung immer im Einzelfall festzustellen. Im Rahmen einer Anlageberatung besteht jedoch im Grundsatz die Verpflichtung, dass  darauf hingewiesen wird,  dass die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Fonds  in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Es handelt sich um einen Umstand, der für eine Anlageentscheidung generell von erheblicher Bedeutung ist. Denn die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung.

In Prospekten/ innerhalb von Beratungen ergeben sich jedoch oft  nur uneindeutige Hinweise. So ist im Ergebnis zu fragen, ob lediglich bzgl. einer gegenwärtigen Situation Aussagen getroffen werden oder der durchschnittliche Empfänger Rückschlüsse auf die Zukunft ziehen kann, die ihm jedoch  eine objektiv falsche Sicherheit vorspiegeln.
Der Hinweis, ein Markt ist für den Gesellschaftsanteil sei „zur Zeit“ nicht vorhanden, erweckt nach BGH Urteil vom 17.09.2015- III ZR 393/14 nicht den Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen. Dies läßt vielmehr offen, ob und wann mit dem Entstehen eines solchen Markts gerechnet werden könne.

So sieht es auch OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 11. September 2013- 1 U 314/11. Die Prospektangabe, „es gebe derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds keinen organisierten Markt wie etwa die Aktienbörse“ ist ausreichend und beschränkt sich ersichtlich auf eine Beschreibung der bei Prospekterstellung gegebenen und konkret absehbaren Situation.

Anders entschied das OLG Köln in seinem Urteil vom 19. 7. 2011 -24 U 172/10. Nach den dortigen Angaben im Emissionsprospekt war ein öffentlicher Markt für den Gesellschaftsanteil „zur Zeit“, also zum Zeitpunkt der Zeichnung, nicht vorhanden. Es fehlt nach Ansicht des Gerichts der eindeutige Hinweis im Prospekt, dass eine Veräußerung der Beteiligung, wenn überhaupt, für den durchschnittlichen Anleger nur mit Verlusten möglich ist. Reicht aber die Aufklärung anhand des Prospekts nicht aus, obliegt es dem Berater, die über die schriftlichen Unterlagen hinausgehende ordnungsgemäße mündliche Beratung konkret darzulegen und zu beweisen.