Neue Regelungen für Immobilienkredite- Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/5922) -Gesetzesvorlage vom 07. September 2015

Die Vergabe von Immobilienkrediten soll nach einem neuen Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/5922) in Teilen neu geregelt werden. Grundlage ist die EU-Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge sowie eine Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 (ABl. L 60 vom 28.2.2014, S. 34 – Wohnimmobilienkreditrichtlinie), die bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt werden müssen. Kern der Neuregelungen sind verschiedene Informationspflichten, aber auch wegweisende Änderungen zum Widerrufsrecht. Die neuen Regelungen/ Änderungen  werden ins BGB (§§655a-655e BGB), in Art. 247 EGBGB, sowie in die GewO, PreisAngVO, KWG sowie ins VAG eingebettet.

Die geplanten Änderungen (auszugsweise):

Vorvertragliche Informationspflichten
Gem. 491a BGB a.F. kann der Darlehensnehmer vom Darlehensgeber bisher  einen Vertragsentwurf fordern. Mit dem neuen Abs. 2 muss dies der Darlehensgeber jetzt anbieten. Besteht kein Widerrufsrecht nach § 495 BGB, ist der Darlehensgeber sogar verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Vertragsentwurf auszuhändigen oder zu übermitteln. Zudem wurde eine neue Regelung zu verbundenen Finanzprodukte oder -dienstleistungen gefaßt. Danach muss der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erläutern, ob sie gesondert gekündigt werden können und welche Folgen die Kündigung hat (§491a  Abs.3 n.F. BGB).

Kopplungsgeschäfte bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
Mit 492a BGB wurde das sog. Kopplungsgeschäft bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen geregelt. Danach darf der Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehenvertrages nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder -dienstleistungen erwirbt (Kopplungsgeschäft). Ausnahmsweise liegt kein Verbot vor, wenn das zu koppelnde Finanzprodukt im Interesse der Verbraucher liegt (in § 492b geregelt). Soweit ein Kopplungsgeschäft unzulässig ist, sind die mit dem Immobiliar Verbraucherdarlehensvertrag gekoppelten Geschäfte nichtig;  die Wirksamkeit des ImmobiliarVerbraucherdarlehensvertrags bleibt davon unberührt.

Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
Der neue §505a BGB sieht vor, dass der Darlehensgeber vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen hat. Der Darlehensgeber darf den Vertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass die Bedienung der Raten wahrscheinlich ist. Diese Prüfpflicht soll künftig zudem nicht nur aufsichtsrechtlich, sondern auch zivilrechtlich mit entsprechenden Sanktionsmöglichkeiten ausgestaltet werden. Die zivilrechtliche Absicherung entspreche einer „Schutzpflicht gegenüber dem Verbraucher“, da diese bei Immobilienkrediten langfristige Verpflichtungen eingingen. Gem. § 505d führt ein Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung zur Ermäßigung des im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz z.B. am Kapitalmarkt. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag zudem jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht dann nicht. Kann der Darlehensnehmer Pflichten aus dem geschlossenen Darlehensvertrag nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

Honorar-Immobiliendarlehensberater
Es soll künftig der Honorar-Immobiliendarlehensberater eingeführt werden. Ebenfalls auf eine Vereinbarung der Koalition geht das Vorhaben zurück, Darlehensgeber dazu zu verpflichten, bei „dauerhafter und erheblicher Überziehung“ des Kontos eines Darlehnsnehmers eine Beratung über kostengünstigere Alternativen zur genutzten Überziehungsmöglichkeit anzubieten.

Widerrufsrecht
Gem. § 356b Absätze 2 BGB erlischt das Widerrufsrecht von Immobiliarkrediten spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Damit ist die bisher bestehende jahrelange Widerrufsmöglichkeit  nicht mehr möglich.

Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge
Nach § 356 Absatz 4 Satz 1 muss bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag die Zustimmung des Verbrauchers zu diesem Vertrag auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.