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Abnahmevollmacht im Bauträgerrecht

Abnahmevollmacht im Bauträgervertrag:

Die Abnahme im Rahmen eines Bauträgervertrages wirkt vertragsrechtlich wie eine Zäsur. Das Erfüllungsstadium endet, mit der Abnahme erklärt der Auftraggeber, dass der Auftragnehmer seiner Pflicht zur vertragsgemäßen Herstellung des Werkes nachgekommen ist. Es beginnt das Gewährleistungsstadium.

Im Rahmen des Erwerbers einer Wohnung ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Sondereigentum zu trennen. Hierzu gibt es mittlerweile mannigfaltige Regelungen in Bauträgerverträgen. So kann eine Abnahme gemeinsam für Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgen, aber auch jeweils getrennt.

Gerade bei größeren Gemeinschaften finden sich sogenannte Abnahmevollmachten. Diese sehen eine Regelung für den Fall vor, dass der Erwerber nicht selbst zur Begehung erscheint. Hier finden sich folgende exemplarische Möglichkeiten:

  • Der Bauträger wird selbst bevollmächtigt, im Namen des Erwerbers die Abnahme zu erklären,
  • Die Abnahme soll im Namen des Erwerbers durch Person erklärt wären, die mit dem Bauträger wirtschaftlich oder Personal verbunden sind,
  • Die Abnahme erfolgt durch den Verwalter, den Verwaltungsbeirat oder den Sachverständigen.

 

Bauträger wird bevollmächtigt:

Für den Fall, dass der Bauträgervertrag vorsieht, dass der Bauträger selbst eine Abnahme erklären kann liegt die Unwirksamkeit auf der Hand. Denn hier wird erkennbar der Erwerber benachteiligt. Denn eine Regelung, dass der Bauträger selbst eine Abnahme durchführen kann, verletzt erkennbar das Neutralitätsgebot. Denn hier agiert ja die Gegenseite.

Erstverwalter wird bevollmächtigt

Bei der Frage, ob der Verwalter tätig werden kann, gibt es verschiedene Entscheidungen. Die Entscheidung des BGH, Urteil vom 30. Juni 2016 –VII ZR 188 /13 verneint die Wirksamkeit einer solchen Abnahmevollmacht. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam. Als teilender Eigentümer hat der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu benennen. Dabei kann der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte. Um diesem Risiko zu entgehen, sind Abnahmevollmachten welche den Erstverwalter bevollmächtigen im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. Auch wird man hier eine Interessenkollision feststellen müssen.

Sachverständiger wird bevollmächtigt

Auch bei der Bestellung eines Sachverständiger ist Vorsicht geboten. Denn unzulässig ist eine formularmäßige Abnahmevollmacht, mit der die Person des Sachverständigen vorgegeben wird. So entschied das OLG Frankfurt mit Urteil vom 30. September 2013-1 U 18/12, das eine solche Regelung dem Neutralitätsgebot nicht Rechnung trägt, wenn die Auswahl des Sachverständigen ausschließlich vom Erwerber durchgeführt wird. Desweiteren darf die Vollmacht nicht unwiderruflich erteilt werden. Sog. Verdrängende Abnahmevollmachten sind also ebenfalls unwirksam. Auch hier handelt es sich um einer unangemessene Benachteiligung des Erwerbers. Dieser hat dann keine Möglichkeit mehr, eine Abnahme durch die Bevollmächtigten zu verhindern. Aus Transparenzgründen soll innerhalb der Klausel auf die Möglichkeit eines jederzeitigen Widerrufes hingewiesen werden. Nur so wird verhindert, dass sich der Verbraucher an die Bevollmächtigung gebunden fühlt und einen Widerruf unterlässt.

Fazit: Sofern sich in ihrem Bauträgervertrag einer Regelung zur Vertretung bei der Abnahme findet, sollte dieser auf Wirksamkeit geprüft werden.