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Bauträgervertrag

Pflichten und Verzug des Bauträgers – Urteil des KG Berlin vom 15.05.2018- 21 U 90/17

Das Kammergericht nahm im Urteil vom 15.05.2018 – 21 U 90/17 zu den bestehenden Pflichten des Bauträgers im Rahmen eines Bauträgervertrages Stellung. Im dortigen Fall nahm der Erwerber den Bauträger auf Schadensersatz wegen verzögerte Übergabe einer Eigentumswohnung in Anspruch. Nach Mitteilung der Bezugsfertigkeit wurde die Abnahme aufgrund verschiedener Mängel verweigert. Der Käufer ließ dann mitteilen, die Wohnung sei nicht abnahmereif hergestellt, da die Beklagte nicht nachgewiesen habe, dass die Vorgaben für einen erhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 der DIN 4109 eingehalten seien. Es erfolgte dann bauträgerseits ein Rücktritt vom Bauträgervertrag. Nachdem der Erwerber beim Landgericht Berlin bezüglich eines Anspruches auf Schadensersatz gewonnen hatte, bestätigte dies das Kammergericht im Rahmen der Berufungsinstanz teilweise.

Bauträger schuldet Herstellung & Übergabe

Das Kammergericht stellte zunächst fest, dass den Bauträger eine Herstellungsverpflichtung und eine Übergabepflicht trifft. Nur letzteres stünde im Zug um Zug- Verhältnis zur Zahlungspflicht des Kunden. Diese Kombination aus Vorleistungspflicht und gleichrangiger Pflicht, die in § 3 Abs. 2 MaBV angelegt ist, trägt der Besonderheit des Bauträgervertrags Rechnung, wonach der Bauträger nicht nur die Herstellung des Vertragsobjekts, sondern auch dessen Übereignung und Übergabe schuldet. Hat der Bauträger das Vertragsobjekt im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt, liegen aber trotzdem Mängel vor, die der Bezugsfertigkeit nicht entgegenstehen, ist der Erwerber lediglich berechtigt, einen Einbehalt von der Bezugsfertigkeitsrate vorzunehmen (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2011, VII ZR 84/09, Rz 10). Dieser Einbehalt beläuft sich auf die Beseitigungskosten zzgl. eines Druckzuschlags.

Verzug des Bauträgers

Verzug des Bauträgers liegt also immer dann vor, wenn zum Solltermin entweder die Wohneinheit nicht bezugsfertig hergestellt wurde oder die Wohneinheit nicht übergeben werden soll. Hier schuldet der Bauträger jedoch keinen Beweis einer vertragsgerechten Erfüllung. Dann der Erwerber kann im Rahmen der Besichtigung selbst auf Mängel prüfen und dann ggf. einen Einbehalt vornehmen.

Kein Verzug des Bauträgers liegt weiter vor, wenn der Bauträger nach abnahmereifer Herstellung selbst nicht zur Übergabe bereit ist, weil der Erwerber seinerseits nicht zur Leistung seiner Zug um Zug zu erbringenden Zahlungen bereit ist. Die dann zugunsten des Bauträgers bestehende Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB, schließt seinen Verzug aus. Denn solange sich ein Schuldner auf die Einrede des § 320 BGB berufen kann, hat er den Eintritt des Verzugs jedenfalls nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB). Der Erwerber schuldete im dortigen Fall die Bezugsfertigkeitsrate. Macht er hier Abzüge geltend, muss der Erwerber die jeweiligen Mängel auch beziffern.

Sicherheitseinbehalt und weiter Sicherungszweck

Das Kammergericht stellte weiter fest, dass solange Restmängel bestehen, die Fertigstellungsrate von 3,5 % noch nicht zur Zahlung fällig war. Zudem ist der Einbehalt eines Kaufpreisanteils von 5 % als Erfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 S. 1 BGB so lange zulässig, bis der Sicherungszweck nicht weggefallen ist. Dieser Sicherungszweck besteht mindestens bis zum Tag des rechtskräftigen Abschlusses des Rechtsstreits fort. Denn die Sicherheit nach § 632a Abs. 3 S. 1 BGB sichert den Erwerber des Bauträgervertrags für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel. Damit sind auch Ansprüche des Erwerbers auf Schadensersatz wegen Verzugs des Bauträgers oder Vertragsstrafe vom Sicherungszweck erfasst.

Rücktritt vom Bauträgervertrag – erzielter Gewinn aus Deckungsverkauf anrechenbar? KG Berlin Urteil vom 26.09.2017- 21 U 9/17

Rücktritt vom Bauträgervertrag – erzielter Gewinn aus Deckungsverkauf anrechenbar? KG Berlin Urteil vom 26.09.2017- 21 U 9/17

In der Vergangenheit sind Grundstücks- und Immobilienpreise in Deutschland stetig und vor allem deutlich gestiegen. Insbesondere in Ballungsräumen lässt sich oft innerhalb nur kurzer Zeit eine erhebliche Kaufpreissteigerung erzielen. Dies hat auch Auswirkungen auf Bauträgerverträge. Denn immer wieder ergibt sich die Situation, dass ein Erwerber nicht zahlt und der Bauträger sodann vom Vertrag zurücktritt und einen neuen Vertrag abschließt. Macht der Bauträger hier Schadensersatz geltend, stellt sich die Frage, ob der aus dem Zweitgeschäft erzielte Gewinn angerechnet werden muss. Das Kammergericht Berlin hat in seinem Urteil vom 26.09.2017- 21 U 9/17 festgestellt, dass eine Anrechnung auf geltend gemachten Schadensersatz und den Aufwendungsersatz durchaus möglich ist. Anders ist dies jedoch beim Verzugszins:

Grundlage einer Schadensberechnung:

Berechnet der Verkäufer eines Grundstücks seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, so ist die sogenannte Differenzmethode anzuwenden (BGHZ 98, 212, 217; 114, 193, 196). Hier wird im Wege der Saldierung ein Gesamtvergleich angestellt zwischen dem vorhandenen Vermögen im Zeitpunkt der Schadensberechnung und dem Vermögen, das er bei ordnungsmäßiger Erfüllung gehabt hätte. Im vorstehenden Fall wäre es so, dass die Vorteile aus dem Zweitverkauf den Schaden aus dem Erstverkauf übersteigen und entsprechend kein Schadensersatz mehr geltend gemacht werden kann. Jedoch ist innerhalb der einzelnen Positionen wie folgt zu differenzieren:

keine Überschreitung des Verkehrswertes

Im Rahmen von Mehrerlösen durch den Zweitverkauf wird danach unterschieden, ob durch die Verkaufssteigerung der objektive Verkehrswert des konkreten Verkaufsobjektes überschritten wird. Eine Vorteilsanrechnung ist nur dann möglich, wenn der Vorteil bzw. dessen Anrechnung dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d.h. den Geschädigten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt (st. Rspr. vgl. BGHZ 77, 151, 154; 91, 206, 210; BGH, Urt. v. 22. Juni 1992, II ZR 178/90, WM 1992, 1812, 1825). Eine unbillige Benachteiligung der anderen Partei ist aber immer dann anzunehmen, wenn der Vorteil auf Umständen beruht, die nicht unmittelbar der Nichterfüllung des Erstvertrages zuzuordnen sind. Eine Steigerung des Verkehrswerts entsteht grundsätzlich ohne weiteres Zutun des Verkäufers lediglich infolge der Nichterfüllung des Vertrages durch den Käufer. Er korrespondiert also mit der durch die Nichterfüllung bedingten Vermögenseinbuße unmittelbar. Vorteil und Nachteil werden entsprechend zu einer Rechnungseinheit verbunden und fordern entsprechend auch eine Saldierung.

Anders verhält es sich dagegen dann, wenn der Verkäufer bei dem Deckungsverkauf einen den Verkehrswert übersteigenden Erlös erzielt. Dieser Vorteil beruht nämlich entweder auf überobligationsmäßigen Bemühungen des Verkäufers oder auf einem den Verkehrswert übersteigenden Erwerbsinteresse des Drittkäufers. Es handelt sich mithin um Umstände, die außerhalb der durch den Abbruch des Vertrages gesetzten Ursachen liegt.

Ein Ausgleich würde den Verkäufer unzumutbar belasten und den Käufer unbillig begünstigen. Dementsprechend ist in der Literatur auch anerkannt, dass ein den Verkehrswert des Grundstücks übersteigender Mehrerlös den Nichterfüllungsschaden einschließlich Verzugsschaden nicht mindert (Lange aaO § 9 V 4; Staudinger/Medicus, BGB, 12. Aufl. § 249 Rdn. 154; unklar Soergel/Mertens, BGB 12. Aufl., Vor § 249 Rdn. 236 f; MünchKomm-BGB/Grunsky, 3. Aufl., Vor § 249 Rdn. 112).

Ersatz von angefallenen Makler- und Vertragskosten/ Rückabwicklungskosten

Für die Kostenpositionen Makler- und Vertragskosten/ Rückabwicklungskosten fällt demgegenüber eine Anrechenbarkeit des Gewinns aus dem Deckungsverkauf weg. Denn der Mehrerlös aus dem Deckungsverkauf ist zwar erst durch die Nichterfüllung des Vertrages durch den Käufer möglich geworden, wird jedoch nicht allein dadurch und auch nicht durch den Umstand mit den erwachsenen Nachteilen zu einer Rechnungseinheit verbunden, daß der Verkäufer seinen Schaden konkret berechnet. Anders ist dies, wenn diese Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Weiterverkauf stehen (Makler- und Vertragskosten für den Deckungsverkauf). Sie sind als „Gewinnerzielungskosten“ notwendige Voraussetzung eines Gewinns überhaupt und entsprechend anrechenbar.

Mindestschaden: gesetzlicher Verzugszins

Im Regelfall wird bei Abbruch eines Vertrages zudem der gesetzliche  Verzugszins geltend gemacht. Dieser beträgt regelmäßig 4 % über dem Basiszinssatz und kann mithin erheblich ins Gewicht fallen. Denn die Verzinsung ist gesetzlich festgelegten Mindestschaden, eine Vorteilsanrechnung ist für diese Kostenposition ausgeschlossen. Anders kann es jedoch sein, wenn es sich um eine über den gesetzlichen Verzugsschaden hinausgehende zusätzliche Verzugspauschale handelt. Diese würde genauso behandelt wie der Schadensersatz selbst und ist entsprechend einer Vorteilsausgleichung zugänglich.

Fazit:

Im Rahmen der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen sollte genau geprüft werden, welche Kausalität sich für jede einzelne Position feststellen lässt.

Abnahmevollmacht im Bauträgervertrag

Die Abnahme im Rahmen eines Bauträgervertrages wirkt vertragsrechtlich wie eine Zäsur. Das Erfüllungsstadium endet, mit der Abnahme erklärt der Auftraggeber, dass der Auftragnehmer seiner Pflicht zur vertragsgemäßen Herstellung des Werkes nachgekommen ist. Es beginnt das Gewährleistungsstadium.

Im Rahmen des Erwerbers einer Wohnung ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Sondereigentum zu trennen. Hierzu gibt es mittlerweile mannigfaltige Regelungen in Bauträgerverträgen. So kann eine Abnahme gemeinsam für Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgen, aber auch jeweils getrennt.

Gerade bei größeren Gemeinschaften finden sich sogenannte Abnahmevollmachten. Diese sehen eine Regelung für den Fall vor, dass der Erwerber nicht selbst zur Begehung erscheint. Hier finden sich folgende exemplarische Möglichkeiten:

  • Der Bauträger wird selbst bevollmächtigt, im Namen des Erwerbers die Abnahme zu erklären,
  • Die Abnahme soll im Namen des Erwerbers durch Person erklärt wären, die mit dem Bauträger wirtschaftlich oder Personal verbunden sind,
  • Die Abnahme erfolgt durch den Verwalter, den Verwaltungsbeirat oder den Sachverständigen.

Bauträger wird bevollmächtigt:

Für den Fall, dass der Bauträgervertrag vorsieht, dass der Bauträger selbst eine Abnahme erklären kann liegt die Unwirksamkeit auf der Hand. Denn hier wird erkennbar der Erwerber benachteiligt. Denn eine Regelung, dass der Bauträger selbst eine Abnahme durchführen kann, verletzt erkennbar das Neutralitätsgebot. Denn hier agiert ja die Gegenseite.

Erstverwalter wird bevollmächtigt

Bei der Frage, ob der Verwalter tätig werden kann, gibt es verschiedene Entscheidungen. Die Entscheidung des BGH, Urteil vom 30. Juni 2016 –VII ZR 188 /13 verneint die Wirksamkeit einer solchen Abnahmevollmacht. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam. Als teilender Eigentümer hat der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu benennen. Dabei kann der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte. Um diesem Risiko zu entgehen, sind Abnahmevollmachten welche den Erstverwalter bevollmächtigen im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. Auch wird man hier eine Interessenkollision feststellen müssen.

Sachverständiger wird bevollmächtigt

Auch bei der Bestellung eines Sachverständiger ist Vorsicht geboten. Denn unzulässig ist eine formularmäßige Abnahmevollmacht, mit der die Person des Sachverständigen vorgegeben wird. So entschied das OLG Frankfurt mit Urteil vom 30. September 2013-1 U 18/12, das eine solche Regelung dem Neutralitätsgebot nicht Rechnung trägt, wenn die Auswahl des Sachverständigen ausschließlich vom Erwerber durchgeführt wird. Desweiteren darf die Vollmacht nicht unwiderruflich erteilt werden. Sog. Verdrängende Abnahmevollmachten sind also ebenfalls unwirksam. Auch hier handelt es sich um einer unangemessene Benachteiligung des Erwerbers. Dieser hat dann keine Möglichkeit mehr, eine Abnahme durch die Bevollmächtigten zu verhindern. Aus Transparenzgründen soll innerhalb der Klausel auf die Möglichkeit eines jederzeitigen Widerrufes hingewiesen werden. Nur so wird verhindert, dass sich der Verbraucher an die Bevollmächtigung gebunden fühlt und einen Widerruf unterlässt.

Fazit: Sofern sich in ihrem Bauträgervertrag einer Regelung zur Vertretung bei der Abnahme findet, sollte dieser auf Wirksamkeit geprüft werden.

Bauträger verweigert Übergabe der Wohnung: einstweiliger Rechtsschutz! Kammergericht- Urteil vom 04.10.2017- 21 U 79/17

Ein in der Praxis üblicher Bauträgervertrag sieht verschiedene Zahlungsfristen für die einzelnen Bauabschnitte vor. Eine der wesentlichen Zahlungsfristen ist die sog. Bezugsfertigkeitsrate. Im Rahmen einer solchen Bezugsfertigkeitsrate verpflichtet sich der Bauträger gegen Zahlung von in der Regel 30-38% des Gesamtpreises zur Übergabe/ Besitzverschaffung der Wohnung. Das bedeutet, dass zu diesem Zeitpunkt der Erwerber in die Wohnung einziehen kann, weil diese bezugsfertig und damit nutzbar ist. Dieser Zeitpunkt ist für die Planung der Käufer deshalb so wesentlich, da hier in den meisten Fällen eine Aufgabe der ursprünglichen Wohnung erfolgt und der Kunde verständlicherweise Planungssicherheit haben möchte.

Was passiert jedoch, wenn der Bauträger/Verkäufer die Übergabe der Schlüssel mit der Begründung verweigert, der Kunde solle erst sämtliche Restzahlungen erbringen? De facto sitzt der Kunde auf gepackten Koffern, hat seinen Mietvertrag gekündigt und jetzt die Wahl, für die nächsten Monate im Hotel zu wohnen oder aber selbst in Vorleistung zu gehen.

Diesbezüglich hat das Kammergericht Berlin am 04.10.2017 eine interessante Entscheidung getroffen. Danach besteht in solchen Fällen ein Anwendungsbereich des sogenannten einstweiligen Rechtsschutzes gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben. Das gilt immer dann, wenn zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert. Im Fall des Kammergerichts war im Rahmen des dortigen Bauträgervertrages geregelt, dass der Erwerber die 2. Rate Zug um Zug gegen Besitzübergabe zu zahlen hatte. Die Abnahme verzögerte sich jedoch um ca. ein Jahr. Es wurden desweiteren Mängel festgestellt und die Abnahme erfolgte unter Vorbehalt der festgestellten Mängel. Der Bauträger teilte dem Erwerber dennoch mit, dass die Schlüssel nur dann übergeben wird, wenn er insgesamt 96,5 % des Kaufpreises und weitere Sonderwünsche bezahlt hat. Vor diesem Hintergrund erhob der Käufer Klage im einstweiligen Rechtsschutz. Das Kammergericht gab ihm Recht:

Verfügungsgrund – zusätzliche Kosten durch anderweitige Unterbringung:

Zunächst sah das Gericht unproblematisch einen Verfügungsanspruch, da der Besitzübergang im Rahmen des Bauträgervertrages klar geregelt war.

Es sah desweiteren einen Verfügungsgrund. Dieser besteht immer dann, wenn ohne die Verfügung die Durchsetzung des Anspruchs gefährdet wäre oder die Verfügung zur Erhaltung des Rechtsfriedens notwendig erscheint. Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt. Das Kammergericht führte hierzu aus, dass es für den Erwerber eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt, wenn ihm die bezugsreif hergestellte Wohnung nicht übergeben wird, denn seine Lebensplanung ist im Zweifel auf den Bezug zum vereinbarten Zeitpunkt ausgerichtet. Durch einen Umzug in eine andere Wohnung, eine Ferienwohnung oder ein Hotel entstünden vor allem zusätzliche Kosten, die mit zunehmenden Zeitablauf für einen Verbraucher beträchtlich sein können. Diese müssten jedoch finanziert werden und für die der Erwerber am Ende der Streitigkeit mit dem Bauträger je nach dessen finanzieller Leistungsfähigkeit möglicherweise keinen Ersatz erhält. Auch die bei unberechtigter Verweigerung des Bauträgers vielleicht bestehende Möglichkeit, den Vertrag mit ihm zu kündigen oder von ihm zurückzutreten, sei aufgrund der finanziellen Auswirkungen eines solchen Schritts und des Aufwands, der durch die Beschaffung einer anderen (Eigentums-) Wohnung verursacht wird, kein adäquater Ausgleich für den Erwerber.

Feststehende Gegenansprüche sind von der fälligen Rate abziehbar

Das Kammergericht führte weiterhin aus, dass von der fälligen Rate feststehende Gegenansprüche abziehbar sind. Das war im dortigen Fall ein Schaden von 10.710,- € für die Miete einer Wohnung und von weiteren 8.324,35 € für Bereitstellungszinsen. Da ein Verzug der Übergabe vorlag, ließ sich der Anspruch auf Ersatz eines Verzugsschadens aus §§ 280, 286 BGB von 10.710,- € + 8.324,35 € = 19.034,35 € unzweifelhaft feststellen. Desweiteren sind unstrittige Mängel/zweifelsfrei feststellbare Mängel abzuziehen.

Aufrechnungsabrede mit unbestrittenen/ rechtskräftigen Gegenforderungen unwirksam

Das Kammergericht wies zudem darauf hin, dass eine im Bauträgervertrag vereinbarte Regelung, dass eine Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftigen Gegenforderungen gestattet ist, unwirksam ist, (BGH, Urteil vom 7. April 2011, VII ZR 209/07).

Fazit:

Definieren Sie im Rahmen des Vertrages den Übergabezeitpunkt möglichst genau, um eigene Planungssicherheit zu haben. Wird die Übergabe der Wohnung verweigert, ziehen Sie schnellstmöglich einen Rechtsanwalt zurate.

 

 

 

Angaben im Exposé ohne Übernahme in den notariellen Kaufvertrag -BGH vom 19.01.2018-V ZR 256/16

Nach den neuen Regelungen zum Bauträgervertrag/Werkvertragsrecht gibt es für ab dem 1.1.2018 geschlossene Bauträgerverträge umfangreiche Vorgaben bezüglich der Baubeschreibungspflicht. Danach ist einem Verbraucher in transparenter Weise der Inhalt der zu erbringenden Leistungen mitzuteilen. Hierzu verweist der neue §650j BGB auf die Regelungen in Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuches (EGBGB). So müssen in der Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften zu angebotenen Werkes dargestellt werden. Hierzu gehört unter anderem eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes, Art und Umfang der angebotenen Leistungen und Gebäudedaten, Pläne mit Raum und Flächenangaben und vieles mehr. Die Baubeschreibung muss dem Verbraucher in Textform (§126b BGB) vor Abschluss des Vertrages vorliegen. Er soll hierdurch in die Lage versetzt werden, eine fundierte Entscheidung über sein Vorhaben treffen zu können. Insbesondere soll er die Möglichkeit haben, einen Preis- und Leistungsvergleich durchzuführen (BT Drcks. 18/8486, S.62).

Immer wieder Gegenstand von Entscheidungen war jedoch, inwiefern neben einer Leistungsbeschreibung andere Unterlagen den Inhalt der geschuldeten Leistungspflicht beeinflussen können. Denn im Vorfeld eines Vertragsschlusses/einer Beurkundung wird oft ein Exposé vorgelegt, welche Informationen beinhalten kann, die sich später nicht im notariellen Kaufvertrag wiederfinden.

Hier wurde bisher die Auffassung vertreten, dass auch Angaben im Exposé die Normalbeschaffenheit konkretisieren können, jedoch nur dann verbindlich sind, wenn sie zumindest andeutungsweise in der Kaufvertragsurkunde zum Ausdruck kommen. So entschied z.B. der BGH in seiner Entscheidung vom 06.11.2015- V ZR 78/14, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks/Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurden, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind vielmehr von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden (vgl. zum früheren Recht: Senat, Urteil vom 1. Februar 1985 – V ZR 180/83, WM 1985, 699, 700 mit Anm. Reithmann, DNotZ 1986, 78, 79). Eine solche Differenzierung sei deshalb geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten und mithin Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dass Parteien eine solche Bindung gewollt haben, selbst wenn in der Kaufvertragsurkunde hierzu nichts niedergelegt ist, ist jedoch in aller Regel nicht anzunehmen.

Genau dies sieht der BGH in der Entscheidung vom 19.01.2018 jedoch anders. Er argumentiert mit einer Regelung in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé. Ist also die Übergabe des Exposees unstrittig und ergibt sich daraus eine Eigenschaft, die keinen Niederschlag im notariellen Kaufvertrag gefunden hat, führt dies nunmehr dazu, dass die dort niedergelegten Eigenschaften zur Beschaffenheit im konkreten Fall gehören.

Fazit:

Es sollte vor Beurkundung eines (Bauträger-, Kauf-)Vertrages genau darauf geachtet werden, dass alle für die jeweilige Partei wesentlichen Umstände in der Vertragsurkunde niedergelegt werden. Wurde dies versäumt und findet sich jedoch eine Dokumentation der fraglichen Eigenschaft in anderen Unterlagen, lohnt sich unter Umständen eine Durchsetzung der eigenen Rechte mit Hinweis auf diese Entscheidung.