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Immobilie als Kapitalanlage „Schrottimmobilie“

1. Risiken des Immobilienkaufs: 

Der Kauf einer Immobilie ist mit vielen Risiken verbunden. Auch wenn es sich nicht um eine sog. Schrottimmobilie handelt, müssen grundlegende Punkte beachtet werden:

a) Hohe Kapitalbindung:

Beim Haus- oder Wohnungskauf muss man Eigenkapital langfristig binden und ggf. ein Darlehen aufnehmen. Das heißt, dass oft ein Großteil des privaten Kapitals des Sparers in einer Immobilie gebunden ist. Er kann für lange Zeit – oft gar für den Rest seines Lebens – nicht mehr darüber verfügen. Daher sollten der Zustand/ der Wert des Kaufobjektes auf der einen Seite und die Konditionen und Risiken einer Fremdfinanzierung auf der anderen Seite gut geprüft werden. Insbesondere Zinsänderungsrisiken müssen einkalkuliert werden genau wie die Frage einer Wertverschlechterung. Das kann nämlich in der Krise dazu führen, dass die Bank eine Nachbesicherung fordert und ansonsten der Zwangsverkauf droht.

b) Laufende Kosten:

Immobilienkäufer müssen neben den einmaligen Erwerbskosten auch laufende Kosten bestreiten. Vor allem Instandhaltungsmaßnahmen sind sehr teuer. Kommen noch Instandsetzungskosten hinzu, überfordert das so manchen Erwerber. Erforderlich ist eine umfassende Prüfung des Zustandes und der auf den Käufer zukommenden Kosten. Zu beachten sind laufende Grundsteuern, die über einen Finanzierungszeitraum ansteigen können.

c) Bindung durch Wohneigentumsgemeinschaft:

Wer nur eine Wohnung kauft, ist Teil der Wohneigentumsgemeinschaft. Damit verbunden sind Abstimmungserfordernisse und anteilige Kosten, die sich nicht immer wertsteigernd auszahlen. Dabei können Probleme mit der Eigentümergemeinschaft entstehen.

d) Kein garantiertes Wachstum:

Viele Kapitalanleger schwärmen von den Wertsteigerungen von Immobilien. Doch die Immobilienpreise in Großstädten sind durch den großen Boom schon jetzt sehr hoch – niemand kann garantieren, dass sie noch weiter anwachsen. Der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen, die idealerweise finanziell aufgefangen werden können.

e)  Kaufnebenkosten:

Beim Hauskauf schlagen neben dem eigentlichen Immobilienpreis auch noch die Kaufnebenkosten zu Buche. Künftige Immobilienbesitzer sollten sie unbedingt mit in ihre Gesamtplanung beim Immobilienkauf einbeziehen. Dazu gehören zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises für den Makler, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. All diese Ausgaben schmälern letztendlich die Rendite.

f) Versteckte Mängel:

Es kann Mängel an der Immobilie geben, die erst im Nachhinein sichtbar werden. Eventuell muss dann zusätzliches Geld investiert werden. Rücklagen sind daher wichtig.

g) Vermieterrisiko:

Mit verspäteten Mietzahlungen, Kosten bei Mieterwechsel und längere Leerstandszeiten schmälern die Mietrendite oder können überhaupt nicht von den Mieteinnahmen gedeckt werden.

2.  die „Schrottimmobilie“

Mit dem Argument der staatlichen Förderung des Wohnungsbaus wurden Verbrauchern fremdvermietete Eigentumswohnungen zum Steuersparen angeboten. Meist stellte sich das Geschäft aber später als Verlust heraus; nicht selten kommt es zur ernsthaften finanziellen Krise bis hin zur Insolvenz.

a) Überraschende Anbahnung des Verkaufsgesprächs:

Kennzeichnend für Fälle des Erwerbes von Schrottimmobilien ist die überraschende Anbahnung des Verkaufsgesprächs und die Erzeugung von zeitlichem Druck. Wenn sich der Interessent nicht sofort entscheiden will, wird er zum Vertragsabschluss gedrängt. Werden dann zudem Immobilien aus einem völlig anderen regionalen Bereich angeboten und wird die Möglichkeit einer eigenen Besichtigung der Immobilie torpediert, ist Vorsicht geboten.

b) Falsche Versprechen bei Schrottimmobilien: Steuern sparen:

„Warum zahlen Sie so viel Steuern?“ fragen die Verkäufer. „Mit einer Wohnung können Sie Steuern sparen, für das Alter vorsorgen und Vermögen aufbauen – staatlich gefördert, risikolos, wertbeständig bis wertsteigend!“ Auch wenn es diese Steuerersparnisse nur noch bei denkmalgeschützten Objekten gibt, wird beim Vertrieb weiterhin mit dem Steuersparargument geworben. Hier sollte konkret geprüft werden, welche Auswirkungen das Steuerargument im konkreten Fall tatsächlich hat!  Prüfen Sie die Renditeberechnung umfassend!

c) Finanzierungsangebot vom Verkäufer:

Finanzierung und Kauf aus einer Hand- für manchen Käufer interessant und bequem. Zwar sind nach den neuen Eigenkapitalregelungen jetzt bei Verbrauchern umfangreiche Bonitätsprüfungen erforderlich, so dass sich dieses Risiko minimiert. Allerdings sollte man immer Finanzierungsalternativen separat prüfen lassen.

d) „Von Wohnungsbesichtigung wird abgeraten“:

Das Beratungsgespräch findet außerhalb des Kaufobjekts statt. Mit Argumenten wie „Da wohnen Mieter drin, da können wir jetzt gar nicht rein“ oder „das lohnt sich nicht, die Wohnung ist toll“, sollte man sich nicht überzeigen lassen, auf eine umfangreiche Besichtigung des Objektes zu verzichten. Ziehen Sie zudem einen neutralen Sachverständigen hinzu!

 

Wir helfen: Haftung, Rückabwicklung der Verträge und Schadenersatz!

Käufer von Eigentumswohnungen, die beim Erwerb „überrumpelt“, fehlerhaft beraten oder gar getäuscht wurden und dadurch zu Schaden gekommen sind, haben Anspruch auf Rückabwicklung der Verträge bzw. Schadenersatz gegenüber dem dafür verantwortlichen Vermittler bzw. Verkäufer.

Dabei geht es nicht nur, um die verlustlose „Rückgabe“ der Eigentumswohnung, sondern auch um die Befreiung von den Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Bank. Geschädigte Wohnungskäufer von Schrottimmobilien können sich unter definierten Voraussetzungen an die finanzierende Bank wenden und sich von den Verträgen lösen.