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WEG und Kreditaufnahme- Welche Voraussetzungen gibt es?

Will eine WEG einen Kredit z.B. für die Sanierung der Anlage aufnehmen, gibt es vielerlei rechtliche Fragen. Ist eine Kreditaufnahme durch Mehrheitsbeschluss überhaupt zulässig und was muss beachtet werden?

Formelle Voraussetzung: Mehrheitsbeschluss erforderlich

Eine Kreditaufnahme bedarf eines (Mehrheits-)Beschlusses (§ 21 Abs 7, 25 WEG). Er ist nur dann wirksam, wenn er der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Wann dies der Fall ist, ist umstritten.

Kurzfristiger Kredit (stets zulässig):

Bei einem kurzfristigen Kredit (bis 1 Jahr Laufzeit) ist eine Kreditaufnahme immer dann zulässig, wenn eine Überziehung in Höhe von höch

stens 25% der Hausgelder des Jahres (= drei Monate) vorliegt und keine Umstände vorliegen, die an einer kurzfristige Rückführung Zweifel hegen lassen (BGH 28. 9. 2012 – V ZR 251/11, BGHZ 195, 22).

Langfristiger Kredit (umstritten):

Bei einem langfristigen Kredit (ab 3 Jahre Laufzeit) ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (BGH 25.09.2015- V ZR 244/14). Denn der Kredit geht dann mit einer langfristigen Belatung einher, die die Leistungsfähigkeit Einzelner überschreiten könnte. So müssen Art und Dringlichkeit der Maßnahme, Kreditkonditionen, Kosten/Nutzen für die Wohnungseigentümer, individuellen Belastung der Wohnungseigentümer berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden.

Dringlichkeit der Maßnahme ist entscheidend:

So ist entscheidend, wie dringlich die avisierte Maßnahme ist. Je dringlicher diese ist, desto eher treten Nachteile der Finanzierung bei der Abwägung zurück. Ist die Investition z.B. notwendig, um die Wohnanlage auf zeitgemäßen Standard zu heben, wird ordnungsmäßige Verwaltung regelmäßig anzunehmen sein.

Vorrang Aufbrauchen Instandhaltungsrücklage/ Erhebung Sonderumlage:

Vorhandene Rücklagen müssen zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme grundsätzlich eingesetzt werden. Soll von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht werden, müssen triftige Gründe vorliegen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn aufgrund des Alters der Wohnanlage/ Erhaltungszustandes mit weiterem Instandhaltungsbedarf zu rechnen ist, für den die Rücklage vorgehalten wird. Eine kurzfristige Ansparung der Rücklage ist bei nicht so dringlichen Maßnahmen vorrangig; staatliche Fördermittel sprechen dagegen für Finanzierung.

Persönliche Belastung der Eigentümer:

Eine Finanzierung ist dann zulässig, wenn alternative Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belasten oder sogar deren Leistungsfähigkeit übersteigen. Das wäre dann z.B. der Fall, wenn nach objektiver Erwartung einzelne Eigentümer ihrer Beitragspflicht nicht nachkommen, weil z.B. Mindereinkommen infolge baldiger Verrentung oder Arbeitsplatzverlusts drohen.

Folgen von Beschlussfehlern:

Ist die Abwägung rechtsfehlerhaft, ist der Beschluss zur Kreditaufnahme zwar generell wirksam, jedoch  anfechtbar (BGH 28. 9. 2012 – V ZR 251/11 Rn 8, BGHZ 195, 22).

 

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