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Architektenrecht

Widerruf des Architektenvertrages

Der Widerruf von Verträgen ist im Darlehensrecht ein „Dauerbrenner“. So werden noch Jahre nach Unterzeichnung eines Verbraucherdarlehens Widerrufserklärungen abgegeben mit der Folge, dass diese Verträge trotz langjähriger Erfüllung rückabgewickelt werden können. Die „Widerrufsfrage“ stellt sich jedoch auch außerhalb des Kreditrechts in anderen Vertragsarten. So ist er im Architektenrecht möglich:

Wird der Vertrag zwischen dem Verbraucher und dem Architekten außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, kann der Bauherr diesen grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Denn gem. der Regelung des §312g Abs. 1 BGB der Fassung vom 11.03.2016 steht einem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu.

Ein Architektenvertrag fällt auch nicht unter die Ausnahmen des §312 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Nach einer Entscheidung des OLG Köln, Beschluss vom 23.03.2017 – 16 U 153/16 gilt nämlich die Bereichsausnahme für Verträge über den Bau von Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Diese Ausnahmetatbestände sind jedoch nicht auf Architektenverträge anwendbar. Denn dem Wortlaut der Vorschrift ist zu entnehmen, dass von der Ausnahme Verträge betroffen sind, die Bauleistungen des Vertragspartners beinhalten. Die Formulierung in § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB „Verträge über den Bau von Gebäuden oder erheblichen Umbaumaßnahmen“  ist nicht mit der Formulierung „bei einem Bauwerk“ i.S.d. §634a Abs. 1 Nr. 2 BGB gleichzusetzen. Von der Privilegierung des § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nur das „Bauen aus einer Hand“ umfasst (Berger in Fuchs/Berger/Seifert, HOAI, 1. Auflage 2016, Syst A I, Rn. 25).

Beim Architektenvertrag besteht die vertragliche Hauptverpflichtung des Architekten im Gegensatz zur Verpflichtung des Bauunternehmers gerade nicht in der materiellen Erstellung des Bauwerks, sondern darin, durch Bauplanung und eine Vielzahl von Einzelleistungen dafür zu sorgen, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht. Nach der genannten Entscheidung ist die Vorschrift des § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB eng auszulegen. Denn die verbraucherschützende Wirkung gemäß Art. 3 Abs. 3 f der Richtlinie 2011/83/EU über die Rechte der Verbraucherrichtlinie legt dies nahe. In dem Erwägungsgrund Nr. 26 zur VRRL werden Architektenverträge bereits nicht erwähnt. Die enumerative Aufzählung in § 312 Abs. 2 Nr. 1-13 schließt wegen der Vollharmonisierung der Richtlinie eine erweiternde Auslegung und eine Analogie aus.

Auch wenn der Auftraggeber statt eines Widerrufs eine „Kündigung“ erklärt, ist hierin möglicherweise eine wirksame Widerrufserklärung hineinzudeuten. Denn so muss der Kunde den Begriff „ Widerruf“ nicht ausdrücklich verwenden. Bereits nach der älteren Entscheidung des BGH 1993,128,96,1964 genügt vielmehr eine Äußerung, aus der sich der Wille zur Beendigung des Vertrages eindeutig ergibt. Dies ist auch dann der Fall, wenn eine Erklärung abgegeben wird, die als Kündigungserklärung formuliert ist (OLG Düsseldorf vom 11.10.2007- I-24 U 75/07, 24 U 75/07).

Immer dann also, wenn der Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen erfolgte, muss an ein mögliches Widerrufsrecht gedacht werden.

Gemäß § 312b Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB liegt ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag auch dann vor, wenn bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Vertragsparteien nur der Verbraucher seine Vertragserklärung außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers abgegeben hat, während der Unternehmer seine eigene Vertragserklärung entweder in seinen Geschäftsräumen oder ohne das Beisein des Verbrauchers abgibt. Denn für die Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers macht es keinen Unterschied, ob auch der Unternehmer seine Vertragserklärung außerhalb seiner Geschäftsräume abgegeben hat.

Fazit: Bei der Ausgestaltung von Architektenverträgen ist im Rahmen von Verbrauchergeschäften die Thematik Widerruf zu beachten.

 

Neue Regeln zum Bau- und Architektenvertrag zum 1.1. 2018

Neue Regeln zum Bau- und Architektenvertrag zum 1.1. 2018:

Mit den am 1. Januar 2018 in Kraft tretenden neuen Regelungen zum Bauvertragsrecht wurden erstmals auch neue Regelungen explizit zum Architektenvertrag/ Ingenieurvertrag in das BGB aufge- nommen. Diese finden sich nun in §§ 650p und 650q BGB n. F. Hintergrund der Reform war u.a., dass das allgemeine Vertrags- recht in Teilen nicht auf Architekten- und Ingenieurleistungen zuge- schnitten ist. Nach den neuen Regelungen des §650p BGB wird der Unternehmen durch einen Architekten- und Ingenieurvertrag nunmehr verpflichtet, diejenigen Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und der Ausführung des Bau- werks erforderlich sind, um vereinbarte Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Da es inhaltlich um die Planung für die Ausführung eines Bauwerks geht, sind Aufträge zur Bauleitplanung, Landschaftsplanung nicht umfasst. Hingewiesen wird mit diesem Artikel auf explizit folgende neue Regelungen (nicht ab- schließend):

Sonderkündigungsrecht gemäß §650rI BGB

Der Gesetzgeber unterscheidet nunmehr im Rahmen von Architekten- und Ingenieurverträgen zwischen der Zielfindungsphase und der Planung (=Realisierungsphase). Im Rahmen der Zielfin- dungsphase schreibt §650pII BGB vor, dass der Auftragnehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele erstellt. Diese Planungsunterlage muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber zusammen einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorlegen. Der Auftraggeber kann mit diesen Unterlagen verbindlich entscheiden, ob er sein Vorhaben mit diesem Planer realisieren möchte oder nicht. Sofern dies nicht der Fall ist, hat der Auftraggeber ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von zwei Wochen (§650r I BGB). Parallel dazu kann der Architekt den Auftraggeber bereits mit Vorlage der Planungsunterlagen und der Kostenschätzung unter Fristsetzung zur Zustimmung auffordern. Weigert sich der Auftraggeber, hat der Architekt ein eigenes Sonderkündigungsrecht (§650r II BGB).

Außerordentliches Sonderkündigungsrecht gemäß §648a BGB

Die neuen Regelungen sehen für Werkverträge ein explizit geregeltes außerordentliches Sonderkündigungsrecht gem. § 648a BGB n.F. vor. Bisher war zwar mit Rückgriff auf die Regelung des §649 Satz 1 BGB a.F. eine außerordentliche Kündigung des Vertrages bereits möglich. Dies war jedoch mit einer Vergütungspflicht von mindestens 5% der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung verbunden. Zudem gab es stets Streit um die „ersparten Aufwendungen“ für Leistungen, die bisher nicht erbracht wurden. Man stritt sich zudem über die Darlegungs- und Beweislast und zahlreiche Einzelpositionen.

Die neue Regelung des § 648a BGB beschränkt diesen Anspruch auf Vergütung nun auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werkes.

Anordnungsrechte des Auftraggebers:

Gem. §650b BGB besteht zudem nun ein einseitiges Anordnungsrecht des Auftraggebers. Diese Änderungsbefugnis sieht eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, vor. Der Unternehmer ist hier verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Die Anordnung ist in Textform zu fassen, also per Papier, Fax oder E-Mail. Der Gesetzgeber geht von einer Nichtigkeit aus, wenn die Textform nicht erfüllt wird. Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Das Anordnungsrecht des Bestellers ist also an die Grenze der Zumutbarkeit gebunden. Diese Regelung ist für den jeweiligen Einzelfall auslegungsfähig und entsprechend unbestimmt, weil der Gesetzgeber die Vielzahl von Fallgestaltungen nicht sinnvoll detaillierter regeln kann. Hier stellt sich bereits grundlegend die Frage, ob diese 30 Tage Frist im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verkürzt werden kann oder bindend ist. Aufgrund der engen Taktung von Terminplänen und der Notwendigkeit, Lieferzeit für Baumaterial einzuhalten, stellt sich bereits jetzt diese Notwendigkeit einer einzelfallorientierten Abänderung in der Praxis. Desweiteren ergeben sich bei nach Unternehmerketten Problematiken, da für jeden Subunternehmer eine eigene 30 Tagesfrist läuft.

Anspruch des Architekten auf Teilabnahme:

Nach der bisherigen Regelung in §640 I BGB hat der Unternehmer lediglich einen Anspruch auf Schlussabnahme. Ein Anspruch auf Teilabnahme musste also bisher individualvertraglich vereinbart wer- den (§641IS.2 BGB). Das führte nicht selten zu Unbilligkeiten, wenn der Architekt die Vollarchitektur der Leistungsphasen 1-9 der HOAI schuldete und die letzte Leistungsphase erst Jahre nach Abschluss der eigentlichen Baumaßnahmen abgeschlossen war. Nach der neuen Regelung des §650s BGB besteht nunmehr ein Anspruch des Architekten/Ingenieurs auf Teilabnahme nach Abnahme der Leistung des letzten bauausführenden Unternehmers. Es handelt sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch mit allen Abnahmewirkungen (also Beginn der Verjährungsfrist, Gefahrübergang, Beweislastumkehr). Der Teilabnahmeanspruch bezieht sich auf das einmalige Recht, wenn der letzte Bauunternehmer die Abnahme erhalten hat. Das ist aus der Gesetzesbegründung zu entnehmen.

 

Allgemeine Geschäftsbedingungen: Schadensbeseitigungsklausel in Architektenvertrag unwirksam- BGH, Urteil vom 16.2.2017, VII ZR 242/13

Allgemeine Geschäftsbedingungen: Schadensbeseitigungsklausel in Architektenvertrag unwirksam (BGH, Urteil vom 16.2.2017, VII ZR 242/13)

Die von einem Architekten als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Vertragsbestimmung in einem Architektenvertrag: „Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“ ist unwirksam. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Klausel ist unwirksam, weil sie den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Als unangemessen im Sinne dieser Vorschrift wird nach der ständigen Rechtsprechung des BGH eine Klausel angesehen, in der der Verwender missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne die Interessen des Vertragspartners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen.