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Maklervertrag

Widerruf Maklervertrag: BGH 13.12.2018

Widerrufes des Maklervertrages: Der Widerruf des Maklervertrages ist für den Makler nachteilig, wenn er zum Zeitpunkt der Widerrufserklärung bereits Leistungen erbracht hat. Denn der Widerruf des Maklervertrages beseitigt den Maklervertrag „ex tunc“ und lässt alle Provisionsansprüche entfallen. Gerade bei Kontakten im Internet ist auf eine nachweisbare Belehrung zu achten, wenn der Vertrag im Rahmen des  Fernabsatzes zustande kommt.

 

Sachverhalt:

Der Interessent, ein Verbraucher, meldete sich per E-Mail über den Kontaktbogen beim Makler, besichtigte die Wohnung, zeichnete den Mietvertrag und zahlte die geforderte Courtage an den Makler.

2 Jahre später widerrief der Mieter den Maklervertrag und forderte die Courtage zurück. Eine Belehrung oder eine Information, dass der Interessent ein Widerrufsrecht habe, erfolgte seitens des Maklers nicht.

Der BGH gab dem Verbraucher Recht.

 

Zusammenfassung des Urteils BGH 13.12.2018 I ZR 51/17:

Die Annahme eines auf die vollständige Vertragserfüllung gerichteten „ausdrücklichen“ Wunsches eines Maklerkunden im Sinne von § 312d Abs. 3 BGB aF setzt voraus, dass der Maklerkunde vor Abgabe dieses Wunsches entweder über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist oder der Makler aufgrund anderer Umstände davon ausgehen konnte, dass der Kunde das Widerrufsrecht gekannt hat.

.. Die Regelung des § 312d Abs. 3 BGB aF ist im selben Sinne zu verstehen. Insoweit ist es ebenfalls erforderlich, dass der Verbraucher im Zeitpunkt des von ihm erklärten Erfüllungswunsches über sein Widerrufsrecht belehrt war oder dieses aus Sicht des Unternehmers immerhin kannte. Der Sinn und Zweck der Regelung des § 312d Abs. 3 BGB aF spricht entscheidend dafür, dass das dem Verbraucher in § 312d Abs. 1 BGB aF eingeräumte Widerrufsrecht nur dann entfiel, wenn der Verbraucher von ihm Kenntnis hatte.

Die Bestimmung des § 312d Abs. 3 BGB aF ist – wovon auch das Berufungsgericht mit Recht ausgegangen ist – Ausdruck des allgemeinen Verbots widersprüchlichen Verhaltens (vgl. BGH, NJW 2017, 3784 Rn. 16, zu § 8 Abs. 3 Satz 2 VVG). Ihr Zweck erschließt sich nicht allein aus dem Gedanken der Rechtssicherheit und aus der Überlegung, dass für einen Widerruf bei vollständiger Vertragserfüllung kein Anlass mehr besteht, weil das Schuldverhältnis durch einen vollständigen Leistungsaustausch zwischen den Parteien abgewickelt worden ist. Diese beiden Gesichtspunkte erklären nicht, weshalb das Erlöschen des Widerrufsrechts einen auf eine vollständige Vertragserfüllung gerichteten „ausdrücklichen Wunsch“ des Verbrauchers voraussetzt. Dieses zusätzliche Tatbestandsmerkmal stellt sich nur dann als sinnvoll dar, wenn man die Bestimmung als Ausdruck des Verbots widersprüchlichen Verhaltens versteht (vgl. zu § 8 Abs. 3 Satz 2 VVG BGH, NJW 2017, 3784 Rn. 16). Ein solches Verhalten liegt vor, wenn der Verbraucher die vollständige Erfüllung des Vertrags in Kenntnis des Widerrufsrechts wünscht, gleichwohl aber das Widerrufsrecht ausübt und die Rückabwicklung des Vertrags verlangt.“

Anmerkung:

Noch nicht geklärt ist die Frage der Verwirkung des Widerrufsrechts.

Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment).

Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (st. Rspr., BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 Rn. 13 m.w.N.).

Hier ist eine Parallele zur Rechtsprechung zum Darlehenswiderruf möglich. Einzelheiten hierzu werden abzuwarten sein.

 

 

 

 

 

 

Maklerklausel und Vorkaufsrecht: BGH vom 07.03.2019

Ansprüche aus Maklervertrag können auch im Rahmen von Maklerklauseln gesichert werden. Maklerklauseln sind ein gängiges Instrument, um für den Makler eine höhere Sicherheit seiner Provision zu ermöglichen. Notarielle Maklerklauseln minimieren nämlich das Risiko eines nachträglichen Widerrufs des Maklervertrages und eines Teils der Einwendungen gegen den Maklerlohnanspruch. Das Maß der Sicherheit hängt entscheidend von der Formulierung im Grundstückskaufvertrag ab. Es sind hierbei verschiedene Arten der Maklerklausel mit völlig unterschiedlichen Wirkungen.Der BGH beschäftigte sich in seiner Entscheidung vom 07.03.2019-  I ZR 148/18 mit einer solchen notariellen Maklerklausel und der Frage der Bindung des Vorkaufsberechtigten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts.

Sachverhalt:

Die Parteien vereinbarten folgende notarielle Maklerklausel:

 „…Die Beteiligten stellen im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien klar, dass dieser Vertrag durch Nachweis bzw. auf Vermittlung durch die P. G […] als Makler zustande kommt.

auch bei Rücktritt Der Käufer erklärt, dass er mit dem Makler einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Der Käufer erkennt ohne Erweiterung seiner Verpflichtungen aus dem Maklervertrag an, dem Makler die vereinbarte Provision zu schulden. Der Provisionsanspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags und wird damit fällig.

Die Ansprüche bleiben oder Vertragsaufhebung bestehen. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Ausübende zur Übernahme der Maklerprovision verpflichtet. Dieser erkennt den Anspruch mit der Ausübung des Vorkaufsrechts an….“

Nach Ausübung ihres Vorkaufsrechts lehnte die dortige Beklagte die Zahlung der Maklerprovision ab.

 

Begründung des Gerichts:

Das OLG München entschied mit Urteil vom 11. Juli 2018, 3 U 694/18, dass der individuellen Maklerklausel nicht lediglich deklaratorische Wirkung beigemessen werden kann. So weise die Regelung des Kaufvertrags sämtliche im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrags resultierenden Kosten dem Käufer zu. Die Bestimmung des Vertrages betreffe den das Vorkaufsrecht Ausübenden und drücke aus, dass dieser die Maklerprovision übernehmen müsse.

Konkret der Terminus „verpflichtet“ deute darauf hin, dass dem ein Anspruch des Verkäufers zugrunde liege. Mit Blick auf das Vorkaufsrecht sei nicht davon auszugehen, dass die Verkäufer die Verpflichtung der Erstkäuferin zur Provisionszahlung an die Klägerin nicht haben festschreiben wollen.

 

Nach Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers führte der BGH vom 07.03.2019- I ZR 148/18 zur Frage der Verletzung des rechtlichen Gehörs aus:

„VKB musste nicht damit rechnen, dass der Bestimmung des § 11 des Kaufvertrags potenziell auch konstitutive Wirkung mit der Begründung beimisst, die Klausel diene der Beseitigung einer Ungewissheit über die aus dem Maklervertrag verpflichtete Person

Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich, da Darlegung von Umständen die zu einer anderen Bewertung geführt hätten“

 

Die erneute Verhandlung vor dem OLG München bleibt abzuwarten. In jedem Fall sieht der BGH Bindung des Vorkaufsberechtigten an die Maklerklausel als bedenklich.

 

Weitere Informationen zum Maklerrecht finden Sie hier: §

Maklervertrag und Maklerprovision- wann liegt Wegfall der Kausalität vor- OLG München, 27.02.2019 – 7 U 1935/18

Der Abschluss eines Maklervertrages und das Erbringen der Maklerleistung implizieren noch keine Maklerprovision. Vielmehr muss die Maklerleistung kausal sein für den Abschluss des Hauptvertrages.

Maklervertrag und Maklerprovision- ein Thema das Gegenstand von umfangreicher Rechtsprechung ist. Mit Urteil vom  27.02.2019 hat das OLG München zur Frage der Unterbrechung der Kausalität und dem Entfallen des Maklerhonorars Stellung genommen.

Sachverhalt:

Die Klägerin wurde Anfang 2015 von der Kommanditgesellschaft mit einer „Finanzierungsvereinbarung“ beauftragt mit dem Inhalt, mit Kreditinstituten die Finanzierung des Umbaus eines Objekts der KG zu verhandeln. Hierzu wurde ein Maklervertrag abgeschlossen. Aufgrund des Maklervertrages erstellte diese daraufhin eine Ausschreibung und übersandte diese an die spätere Beklagte. In der Ausschreibung wies die Klägerin darauf hin, dass sie für den Fall des Abschlusses eines Darlehensvertrages eine Provision in Höhe von 1% aus der Darlehenssumme verlange.

Bis Juli 2015 hatte die Beklagte – trotz Gesprächen – kein verbindliches Angebot unterbreitet.

Am 16.07.2015 kündigte die KG den Maklervertrag/ die „Finanzierungsvereinbarung“ mit der Begründung, dass eigene Bemühungen zu einem besseren Angebot geführt hätten. Dieses Kündigungsschreiben überließ die Klägerin der KG.

In Folge, am 18.11.2015, schloss die KG mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 62 Mio. Euro.

Hieraus begehrte die Klägerin von der Beklagten die Provision mit € 620.000,00.

Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG München wies die dagegen gerichtete Berufung zurück.

 

Begründung des Gerichts

Es liegt hier eine Unterbrechung des Kausalverlaufs vor.

Das ist immer dann gegeben, wenn der vermittelte Vertrag zunächst scheitert und dann doch zustande kommt, jedoch der vom Makler nachgewiesene Interessent (hier die KG) seine Vertragsabsicht zunächst aufgibt und sie später neu fasst (BGH, Urteile vom 16.05.1990 – IV ZR 337/88 – und vom 20.03.1991 – IV ZR 93/90 -).

Dies ist zwar nicht anzunehmen, wenn der Maklerkunde seine Vertragsabsicht nur vorrübergehend aufgegeben hat, der nachgewiesene Interessent (hier die Beklagte) aber vertragsbereit bleibt (BGH, Urteil vom 25.02.199 – III ZR 191/98 -, 23.11.2006 – III ZR 52/06 – und 13.12.2007 – III ZR 163/07).

Hier entfällt jedoch die Kausalität. Denn aufgrund Kündigung, musste der Gegner davon ausgehen, dass sich die Vertragsangelegenheit erledigt hat.

Zwar kann ein geringer Zeitabstand noch ausreichend sein, um von einer Kausalitätsvermutung auszugehen. Die Möglichkeit des Nachweises der fehlenden Kausalität ist daher möglich.

Aufgrund der eindeutigen Mitteilung der Gegnerin ist jedoch von einer völligen Aufgabe des Willensentschlusses auszugehen.

Anmerkung:

Zu bewerten sein könnte die Konstellation, dass die Vertragsabsicht „zum Schein“ durch eine „vorsorgliche Erklärung“ des Vertragspartners beseitigt wird, „jetzt keinen Vertragsschluss mehr zu wollen“. Hier wird zwar der Einwand des §242 BGB greifen. Umso mehr muss ein Makler aber genau darauf achten, wie er seine Leistungen individuell absichert.

Weitere Themen zum Maklerrecht finden Sie hier: §

Maklervertrag und Aufklärungspflichten- OLG Brandenburg, 29.01.2019- 6 U 65/17

Im Rahmen des Maklervertrages gibt es verschiedene Fallstricke, die einen Provisionsanspruch des Maklers entfallen lassen können. Einer davon ist der Einwand der Pflichtverletzung. Das Urteil des OLG Brandenburg vom 29.01.2019- 6 U 65/17 beschäftigt sich mit den Pflichten im Maklervertrag, speziell den Aufklärungspflichten eines Maklers im Zusammenhang mit dem Flughafen Berlin:

Leitsatz:

Im Rahmen seiner Aufklärungspflicht hat der Makler den Kaufinteressenten einer Immobilie über die Aufnahme des Kaufobjekts in ein bestehendes Schallschutzprogramm betreffend den im Einzugsbereich der Immobilie zukünftigen Flughafen zu informieren.

Eine Pflicht zur Aufklärung des Kaufinteressenten darüber, dass der Verkäufer beabsichtigte, die von der Flughafengesellschaft ausgezahlte Entschädigung einzubehalten, trifft den Makler nicht, sofern er keine Kenntnis davon hat und auch keinen Anhaltspunkt hat anzunehmen, dass der Verkäufer sich nach Auszahlung des für den Schallschutz vorgesehenen Geldes zu bemächtigen, statt es, wie ihm gegenüber angekündigt, dem potenziellen Käufer zugutekommen zu lassen.

 

Kontext zum Umfang/ Auslegung der (Beratungs-)Pflichten:

  • -Mitteilungspflicht aller dem Makler bekannten tatsächlichen/ rechtlichen und geschäftsbezogenen Umstände;

 

  • -maßgeblich ist, ob Information für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein kann (§ 242 BGB; BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99, NJW 2000, 3642 Rn 6; zit. nach juris);

 

  • -keine falschen Vorstellungen vermitteln;

 

  • -Richtigkeit der Auskünfte, die für  den Kaufabschluss wesentlich sind und das konkrete Geschäft betreffend;

 

  • -Abgrenzung: Haftung für fremde Informationen, die nur „weitergeleitet“ werden (-), vgl. BGH, Urteil vom 16.09.81 – IVa ZR 85/80, NJW 1982, 1147 Rn 20;

 

  • -bei fehlender Kenntnis Pflicht zur Offenlegung bzw. Distanzierung von der Richtigkeit

 

Weitere Informationen zum Maklerrecht finden Sie hier: §