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Allgemein

WEG muss streitige Ansprüche einklagen (LG Koblenz v. 30.4.2018)

WEG muss streitige Ansprüche einklagen- Urteil des LG Koblenz vom 30.4.2018- 2 S 67/16:

Ist streitig, ob einer WEG ein Rechtsanspruch zusteht, entspricht der ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Prüfung und ggf. Durchsetzung dieser Ansprüche zu beschließen. Nur in Ausnahmefällen darf von der Rechtsverfolgung abgesehen werden.

Im zu entscheidenden Fall beschloss eine Eigentümerversammlung den Abschluss eines Notrufsystem-Vertrages für die drei Aufzüge der Wohnanlage. Konkrete Vorgaben über Kostenrahmen und Vertragsdauer enthielt der Beschluss nicht. Nachdem ein Vertrag abgeschlossen wurde, beantragten Eigentümer einen Rechtsanwalt mit der Prüfung von Schadensersatzansprüchen zu beauftragen. Die Versammlung lehnte den Beschlussantrag ab. In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung verlangten die Kläger die außergerichtliche und ggf. gerichtliche Geltendmachung der Schadensersatzansprüche. Die Mehrheit war dagegen und beschloss die Nichtdurchsetzung von Schadensersatzansprüchen im Hinblick auf die erkennbaren tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten und das damit verbundene Prozesskostenrisiko.

Das LG Koblenz urteilte, dass Wohnungseigentümer bei schlüssig dargelegten und begründeten Ansprüchen der WEG grundsätzlich verpflichtet seien, diese gerichtlich zu verfolgen, da ein Absehen hiervon der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen würde. Ein Prozesskostenrisiko bestehe immer und die durch die Beklagten (Eigentümermehrheit) eingewandten Zweifel  ändere daran nichts. Denn die Einwände seien keine gewichtigen Gründe, die gegen eine gerichtliche Geltendmachung der schlüssig dargelegten Schadensersatzansprüche sprechen würden.

Das LG Koblenz stützt seine Argumentation auf eine Aussage des BGH in einem anderen Zusammenhang, wonach die Mehrheit trotz wichtiger Gründe, die gegen den amtierenden Verwalter sprechen, dessen Wiederbestellung beschließen darf, solange die Mehrheitsentscheidung – etwa aus reiner Bequemlichkeit – nicht objektiv unvertretbar erscheine (Rn 28 der Urteilsgründe mit Verweis auf BGH 10.2.2012 – V ZR 105/11).

 

 

 

Haftung für Schäden durch Handwerker (BGH v. 9. Februar 2017)

Haftung für Schäden durch Handwerker- Urteil des BGH vom 9. Februar 2017 – V ZR 311/16:

Wer haftet, wenn der beauftragte Handwerker einen Schaden verursacht, der auch das Nachbargrundstück beschädigt? Die Beantwortung dieser Frage läßt sich nicht leicht beantworten: Der Auftraggeber hat die Ursache gesetzt, hat aber wenig Einfluss auf schädigende Handlungen seines Auftragnehmers.

Im dortigen Fall verursachte der beauftragte Handwerker einen Brand; das Haus brannte vollständig nieder. Die Versicherung der Grundstücksnachbarn verlangte von den beklagten Grundstückeigentümern Ersatz gemäß § 86 Abs. 1 VVG.

Das Landgericht Magdeburg wies die Klage ab. Die Beklagten seien nicht zu Ersatz verpflichtet, da die Eigentümer mit der sorgfältigen Auswahl des Dachdeckers alles Erforderliche getan hatten, um das Risiko eines Brandschadens auszuschließen.

Anders aber der BGH: Der V. Zivilsenat hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und entschied, dass der Klägerin ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG zusteht. Demnach sei ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, was hier vorliegt. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann.

Nach Auffassung des BGH sind die Auftraggeber des Dachdeckers für den Schaden verantwortlich, da sie eine Gefahrenquelle geschaffen haben. Der verursachte Brand beruhe damit auf Umständen, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen seien. Auch die sorgfältige Auswahl des Handwerkers ändere daran nichts.

Drohender Mietausfall kein Kündigungsgrund (BGH v. 31. Januar 2018)

Der BGH beschäftigte sich in seinem Urteil BGH vom 31. Januar 2018- VIII ZR 105/17 mit der Frage, wann ein außerordentlicher Kündigungsgrund eines Mietvertrages vorliegt. Der dem Fall zugrundliegende Kläger lebte mit seiner verstorbenen Lebensgefährtin in der Wohnung des Beklagten. Nach dem Tod der Mieterin teilte der Kläger mit, er trete in seiner Eigenschaft als Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Er befindet sich in der Ausbildung. Der Vermieter (Beklagter) kündigte das Mietverhältnis daraufhin unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Er führte u. a. an, dass der Kläger die monatliche Miete nicht aus seinem Ausbildungsgehalt leisten könnte.

Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, dass eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt. Dieser Grund müsse dabei so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Dies treffe beispielsweise auf eine objektiv feststehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu.

Eine – wie im vorliegenden Falle – drohende finanzielle Leistungsfähigkeit kann nur in besonderen Ausnahmefällen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden. Eine Prognose oder vage Hinweise auf unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit allein reichen hier nicht. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses müsse auf konkreten Anhaltspunkten beruhen. Der Umstand, dass der Kläger eine Ausbildungsvergütung bezieht, sei demnach kein objektiver Kündigungsgrund. Hinzu käme, dass der Kläger seine Miete stets pünktlich und vollständig entrichtet und dem Vermieter somit keinen Anhaltspunkt für Zahlungsunfähigkeit geliefert habe. Zudem strebte der Mieter an, einen Teil der Wohnung einem Untermieter zu überlassen und somit zusätzliche Einkünfte zu generieren. Die Gründe für das Untervermietungsbegehren sind damit als berechtigtes Interesse anzuerkennen.

Beschlußergebnisverkündung mit Bedingung ist unwirksam (BGH, v. 06.07.2018)

Kann ein Beschlußergebnis in einer WEG im Umlaufverfahren durch Schweigen oder unter einer Bedingung verkündet werden?

Nein, so der BGH in seiner Entscheidung BGH vom 06.07.2018 – V ZR 221/17. Ein Beschlußergebnis darf nicht unter der Bedingung festgestellt werden kann, dass kein Eigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht. Ein solcher Beschluss gilt vielmehr als nicht zustande gekommen. Denn wegen der konstitutiven Wirkung, die diese Feststellung hat (vgl. Senat, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13, NJW2014, 1090 Rn. 8), ist aus Gründen der Rechtssicherheit, auf die die Wohnungseigentümer wegen der nur einmonatigen Anfechtungsfrist angewiesen sind (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG), eine verbindliche Feststellung erforderlich. Das schließt die Feststellung eines unter einer Bedingung stehenden Ergebnisses aus.

Diese Aussage gilt nicht nur für schriftliche Beschlussfassungen im Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz [WEG]), sondern auch für Beschlüsse, die in Eigentümerversammlungen gefasst werden.

Verwaltungsbeirat & Prozessvollmacht (LG Berlin v. 24.08.2018)

Verwaltungsbeirat & Prozessvollmacht -Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.08.2018- 55 S 86/17 WEG:

Wird ein Verwaltungsbeirats lediglich durch Mehrheitsbeschluss zum Abschluss eines Verwaltervertrages ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.

Im zu entscheidenden Fall des LG Berlin hatte der Verwaltungsbeirat einer Verwalterin im Jahr 2003 eine Vollmacht erteilt, wonach diese zur gerichtlichen Vertretung der Eigentümer bevollmächtigt wurde. Diese Vollmacht wurde jedoch nur durch den Verwaltungsbeirat erteilt. Der Verwaltungsbeirat selbst war nicht befugt, die Verwalterin entsprechend zu bevollmächtigen. Denn er war nach dem Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung nur dazu ermächtigt, einen Hausverwaltervertrag mit der bestellten Verwalterin abzuschließen. Diese Ermächtigung enthielt indes keine weitergehende Befugnis dahingehend, dem Verwalter Vollmachten zu erteilen und ihn zu ermächtigen, Ansprüche der Gemeinschaft in deren Namen gerichtlich geltend zu machen.

Damit war der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, so dass die durch einen Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abgewiesen wurde.

 

 

Abschluss eines Verwaltervertrages (AG Pinneberg v. 06.03.2018)

Wann liegt ein konkludent abgeschlossener Verwaltervertrag vor?- AG Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17:

Das Amtsgericht Pinneberg hat in seiner Entscheidung Amtsgericht Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17 u.a. über die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Verwaltervertrag durch sog. schlüssiges Handeln zustande kommen kann.

Nach Ansicht des Gerichts liegt ein konkludenter Abschluss eines – formfreien – Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgte, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer zumindest billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt muss sich der Verwalter nicht auf die übliche Vergütung oder gar einen reinen Aufwendungsersatz verweisen lassen.

 

Die Bestellung des Verwalters erfolgte im dortigen Fall nur mit der Teilungserklärung. Es handelt sich um einen organisationsrechtlichen Akt. Dieser ist grundsätzlich von dem rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Vertragspartner des Verwaltervertrags sind der Verwalter einerseits und die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband andererseits, vgl. BGH V ZB 134/11, ZWE 2012, 80.

 

Der Abschluss eines schriftlichen Verwaltervertrags ist jedoch nicht Voraussetzung für die Begründung der Amtsstellung des Verwalters. Denn während es bei der Bestellung eines Verwalters durch Mehrheitsbeschluss erforderlich ist, bereits die Eckdaten des Verwaltervertrags festzulegen, kann der erste Verwalter auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden. Ist dabei ausdrücklich klargestellt, dass zusätzlich zur Bestellung ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll, dessen Vertragsbedingungen im Zeitpunkt der Bestellung aber noch nicht feststehen, so muss der Inhalt des Vertrags grundsätzlich zunächst ausgehandelt werden. Ergeben aber die Umstände des Einzelfalls, dass ein Verhandlungsspielraum für die Vergütungshöhe faktisch nicht vorhanden ist, kann der Vertrag auch konkludent abgeschlossen werden.

 

Das ist dann der Fall, wenn eine Auswahlentscheidung aus Vergleichsangeboten verschiedener Verwalter nicht zu treffen war und die Höhe der vom Verwalter beanspruchten Vergütung dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung entnehmen werden konnte. Es liegen dann alle essentialia negotii für einen Vertragsschluss vor.

 

 

Beschlussdurchführung (BGH v. 08. 06. 2018)

Die Pflicht zur Beschlussdurchführung trifft den Verwalter- BGH vom 08. Juni 2018 – V ZR 125/17:

Bislang war die Erzwingung der Durchführung eines gefassten Beschlusses für den Eigentümer ein kompliziert, wenn die Mehrheit oder der Verwalter die Beschlussumsetzung ausbremste. Er musste dann nämlich eine Eigentümerversammlung verlangen, diese ggf. durch Urteil erzwingen und gegen einen ablehnenden oder verweigerten Beschluss, gemeinschaftlich auf den Verwalter einzuwirken, damit dieser zur Tat schreitet, ggf. mit der Beschlussersetzungsklage reagieren.

Mit Urteil vom 08. Juni 2018 – V ZR 125/17 gibt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung auf, wonach die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband treffe. Gehe es um die Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen, trifft die Durchführungspflicht den Verwalter. Zu dessen Aufgaben zähle demnach nicht nur die Auftragserteilung, sondern auch die Überprüfung der Ausführung. Gegebenenfalls müsse der Verwalter bei Zweifeln oder Ärger  mit dem Auftragnehmer der WEG die Eigentümer erneut mit der Thematik befassen und Beschlüsse darüber herbeiführen, wie weiter zu verfahren ist.

Fazit für den Verwalter

Das Urteil besitzt große Praxisrelevanz für Wohnungseigentumsverwalter. Kommt der Verwalter in Verzug mit der Umsetzung, droht Individualklage von Wohnungseigentümern. Führt der Verwalter den Beschluss durch werden den Verwalter als Beklagten in aller Regel die Prozesskosten treffen.

Anspruch auf ordnungsmäßige Instandsetzung (BGH v. 4.5.2018)

Der BGH hat in seinem Urteil BGH vom 4.5.2018 – V ZR 203/17 entschieden, dass es für die Frage des Anspruchs auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf den Erbauungszeitpunkt, sondern auf den Zeitpunkt der vereinbarten Nutzung ankommt.

Der 1890 errichtete Altbau wurde  in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt werden. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2 Gutachten ein, die beide dieselben Schadensursachen feststellten, nämlich u.a. eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 EUR geschätzt.

Die Eigentümerversammlung lehnte den Beschlussantrag auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei (Negativ- und Positivbeschlüsse). Dagegen wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage.

Nach der Entscheidung des BGH haben die Eigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehört auch die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung.

Für den Stand der Technik ist aber nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter). Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise.

Die fachgerechte Abdichtung sei auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.

Fazit für den Verwalter:

Wird ein Altbau nachträglich aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Weist diese eine hochwertige, einer Wohnnutzung gleichkommende Nutzungsart aus, muss entsprechend hochwertig abgedichtet werden.

 

Rückforderung von Ausschüttungen- Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg vom 12.03.2018- 11 U 98/17

Bei der Rückforderung von Ausschüttungen findet sich häufig das Argument- die Gläubigerin: meist eine Bank- hätte es geduldet, dass Ausschüttungen nicht aus Gewinnen erfolgen. Sie hätten den Prospekt auch eigens geprüft und zur Grundlage ihrer Finanzierungsentscheidung gemacht.

Das OLG Hamburg hat in seiner Entscheidung vom 12.03.2018- 11 U 98/17 entschieden, dass selbst die Formulierung in Darlehensverträgen wonach als vereinbart gilt „daß sich die Ausschüttung an die Gesellschafter p.a. eng an den zur Verfügung stehenden Überschüssen p.a. orientiert und die Liquiditätsreserve nur prospektmäßig Verwendung findet“ nicht ausreicht einen Einwand nach §242 BGB oder §826 BGB zu begründen. Denn bei der Beurteilung, ob „Überschüsse“ vorhanden sind, geht es allein um Liquidität. Wären „Gewinne“ gemeint gewesen, wäre dies entsprechend aufgenommen worden. Vielmehr ist Hintergrund einer solchen Regelung das Interesse der Bank daran, dass die erwirtschaftete Liquidität jedenfalls zu einem Teil in der Gesellschaft verbleibt, damit vor allem die Zins- und Tilgungsleistungen auf die vereinbarten Kredite fristgerecht erbracht werden können.

Soweit also die dortigen Kläger argumentieren, die  finanzierenden Banken hätten das zu finanzierende Projekt und damit auch den an die potenziellen Anleger ausgereichten Prospekt „auf Herz und Nieren“ geprüft haben, so nehmen dies im eigenen Interesse vor, um künftige Forderungsausfälle zu vermeiden.

 

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Rückforderung von Ausschüttungen und Verjährung BGH 07.12.2017- III ZR 206/17

Das Urteil des BGH vom 07.12.2017 nimmt Stellung zur Frage, wann eigentlich Verjährung von Ansprüchen auf Ausschüttungsrückgewähr eintritt.  Der Insolvenzverwalter eines Fonds verlangte in dortigen Fall von dem Anleger gewinnunabhängige Ausschüttungen aus den Jahren 2005 bis 2008 zurück. Der Anleger hatte sich über einen Treuhandkommanditisten an dem Fonds beteiligt. Aus den Unterlagen war jedoch zu entnehmen, dass ab 2010 der Fonds nicht mehr in der Lage war, das zur Finanzierung der Anlagen aufgenommene Darlehen zu bedienen. Hierzu gab es ein Schreiben mit der Rückzahlungsaufforderung. Aber erst Ende 2014 erhob der Insolvenzverwalter Klage auf Rückzahlung gewinnunabhängiger Ausschüttungen.

In der Entscheidung wurde ausgeführt, dass Verjährung bereits dann beginnt, wenn feststeht, dass eine Rückforderung unumgänglich ist. Dieser Zeitpunkt kann weitaus früher sein als die Insolvenzeröffnung. Maßgeblich sind mögliche  Schreiben Fondsgeschäftsführung zur Liquiditätslage und eine etwaige Aufforderung, Ausschüttungen zurückzugewähren.

Die Verjährungsfrist in dem vom BGH zu beurteilenden Fall hat damit im Dezember 2010 zu laufen begonnen und war am 31.12.2013, also vor Klageerhebung 2014, abgelaufen. Entsprechend ist bei jedem Vorgang separat zu prüfen, welcher Schriftverkehr sich findet.

Darüber hinaus muss der Insolvenzverwalter die der Ausschüttung zugrunde liegende Forderung konkret beziffern. Hieran fehlt es leider häufig. So ist erforderlich, dass Schuldgrund, Höhe der Forderung und Fälligkeit belegt wird. Es ist z.B.  nicht ausreichend, eine Forderung zum Beispiel als „Dienstleistung“zu beziffern. Vielmehr muss der Rechtsgrund abgrenzbar dargestellt werden.

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