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WEG

Abstraktes Schimmelrisiko & Mietminderung (BGH v. 05.12.2018)

Abstraktes Schimmelrisiko allein rechtfertigt Mietminderung nicht, so der BGH vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17, 67/18!

Schimmel in der Wohnung sorgt oftmals für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung in älteren Wohnungen berechtigt die Mieter allerdings nicht zur Mietminderung.

Im dortigen Fall wollte ein Mieter Mietminderungen durchsetzen, da sie die „Gefahr von Schimmelpilzbildung” in den 1968 und 1971 errichteten Wohnungen befürchteten. Sie bemängelten konkret Wärmebrücken, die das Schimmelwachstum begünstigen würden. Aktueller Schimmelbefall war jedoch nicht zu verzeichnen. Die Vorinstanz (LG Lübeck) gab den Klägern zunächst recht Recht. Die Richter führten in den Urteilsgründen aus, dass die Mieter einen Anspruch auf einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” hätten, der auch heutigen Maßstäben entspreche. Dabei sei es unerheblich, ob dieser bereits aufgetreten sei oder nicht.

Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Denn Wärmebrücken seien kein Sachmangel seien, wenn der bauliche Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude mit den geltenden Bauvorschriften übereinstimme und den technischen Normen entspräche. In den Jahren 1968 und 1971 seien Wärmebrücken „allgemein üblicher Bauzustand” gewesen. Eine Pflicht zur Wärmedämmung gab es damals nicht. Daher dürften die Mieter auch keine den modernen Ansprüche genügende Wohnung erwarten. Den Bewohnern sei regelmäßiges Lüften bzw. zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten am Tag durchaus zumutbar, um Schimmel vorzubeugen – so die Richter weiter.

 

Einbau von Rauchwarnmeldern durch WEG (BGH, v. 07.12.2018)

Beschluss zum einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern durch WEG zulässig- BGH, Urteil vom 7.12.2018- V ZR 273/17:

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch sämtliche Wohnungen einbezogen werden, also auch diejenigen mit bereits bestehenden Rauchwarnmeldern

Diese Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit.

Diese Beschlusskompetenz beinhaltet hierbei nicht nur den Einbau, sondern auch die Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Dortige Rechtsgrundlage ist die Regelung des § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW. Danach obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder zu beschließen.

Ein weiterer Grund ist die damit einhergehende Wahrung der ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Denn damit wird sichergestellt, dass die entsprechenden

Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

 

Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist.

 

Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein.

 

Nicht bestellter Verwalter & Eigentümerversammlung (AG Bonn, Urteil v. 01. August 2018)

Nicht bestellter Verwalter kann nicht wirksam zur Eigentümerversammlung laden: AG Bonn, Urteil vom 01. August 2018 – 27 C 30/18:

Beruft ein Dritter (dort ein Verwalterkandidat) bei einer verwalterlosen Zweier-Gemeinschaft gegen den Willen eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung ein, so können dort in Abwesenheit des anderen Wohnungseigentümers keine Beschlüsse gefasst werden.

Dies führt nach Ansicht des Gerichts dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.

Der dortige Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich dann um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei, denn diese wurde unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt.

Selbst wenn man die Rechtsauffassung vertreten würde, dass vorliegend wirksame, jedoch anfechtbare Beschlüsse vorliegen würden, so wären diese für ungültig zu erklären. Man hat eine offensichtlich Unberechtigte gebeten, zu Eigentümerversammlungen einzuladen. Obwohl die Klägerin auf die Nichtberechtigung und ihr Nichterscheinen hinwies, wurden die Versammlungen durchgeführt. Dieses Verhalten, das nach außen Anzeichen eines kollusiven Zusammenwirkens haben muss, stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Mitwirkungsrechte der Klägerin dar. Schon dieses führt unabhängig von jedweder Kausalitätsbetrachtung zur Ungültigerklärung des Beschlusses.

Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (LG Dortmund v. 24.04.2018)

Eigentümern kann Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht auferlegt werden- LG Dortmund vom 24.04.2018- 1 S 109/17:

Nach einer Entscheidung LG Dortmund vom 24.04.2018- 1 S 109/17 ist ein Eigentümerbeschluss, durch welchen den Eigentümern eine wahlweise zu erfüllende Handlungspflicht auferlegt wird, in dem beschlossen wird, die Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen entweder durch den Eigentümer selbst oder durch ein von ihm zu beauftragendes Unternehmen ausführen zu lassen, ist nichtig.Die ureigenste und von Gesetzes wegen unentziehbar eingeräumte Aufgabe des Verwalters und nicht der Wohnungseigentümer ist es, die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten für die Gemeinschaft derart aufzubereiten, dass sie nur über ihr „Ob“ und „Wie“ zu entscheiden haben. Die Pflicht des einzelnen Eigentümers ist gesetzlich beschränkt auf die Pflicht, Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, weshalb anderweitige Leistungspflichten nicht durch Beschlussfassung begründet werden können (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13)

Umfang des Protokolls der Eigentümerversammlung (AG Marl, v. 19.03.2018)

Entscheidung über beauftragten Handwerker muss im Protokoll festgehalten werden- AG Marl, 19.03.2018 – 34 C 8/17

Das Amtsgericht Marl entschied, dass die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Recht darauf haben zu erfahren, welches Handwerksunternehmen eine Sanierung im Haus durchführt. Dies müsse auch aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. Im dortigen Fall luden die Eigentümer einer WEG zur Abstimmung über die Sanierung der Heizungsanlage im Gebäude, das ausgewählte Unternehmen war bei der Versammlung ebenfalls anwesend. Nachdem die Beauftragung beschlossen hatten, erhob ein Eigentümer Klage, da aus dem Beschluss nicht eindeutig erkennbar war, welches Unternehmen den Auftrag erhalten hatte.

Das Amtsgericht Marl entschied zu Gunsten des Klägers. Es reiche nicht aus, dass die bei der Versammlung anwesenden Mitglieder das beauftragte Unternehmen kennen. Die Entscheidung müsse auch klar aus dem Beschlussprotokoll hervorgehen.

Entzug von Wohnungseigentum & Störereigenschaft (BGH v. 14.09.2018)  

Entzug von Wohnungseigentum & Störereigenschaft – BGH vom 14.09.2018 – V ZR 138/17:  

Auch wenn der Miteigentümer selbst nicht der Störer ist, kann ihm das Wohnungseigentum gemäß §18 WEG entzogen werden. Er kann die endgültige Entziehung aber abwenden, wenn er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers erwirbt, den Miteigentümer aus der Wohnanlage entfernt und der WEG die Kosten ersetzt, die durch die Durchsetzung der Entziehung entstanden sind.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Auf einer Eigentümerversammlung wurde die Einleitung eines Entziehungsverfahrens beschlossen. Das betroffene Ehepaar war Eigentümer einer Wohnung. Zu dem Beschluss kam es, weil der Ehemann erheblich die anderen Wohnungseigentümer gestört hatte. Es kam u.a. zu Schmierereien im Treppenhaus, Beschimpfungen anderer Wohnungseigentümer und erheblichen Körperverletzungen.

Das Landgericht Dresden urteilte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur vom Ehemann die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen dürfe, nicht aber von der Ehefrau, da sie nicht Störerin sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Wohnungseigentümer-gemeinschaft. Auch die Ehefrau als Nichtstörerin aber Miteigentümerin sei zur Veräußerung ihres Miteigentumsanteils an der Wohnung verpflichtet. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum könne insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 WEG verwirkliche.

Jedoch müssen die Interessen des nicht störenden Miteigentümers geschützt werden. Daher sei dieser entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, er den Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.

Hausgeldzahlung erst nach Eintrag ins Grundbuch (LG Nürnberg v. 17.12.2008)

Der Eigentümer ist erst dann wohngeldpflichtig, wenn er in das Grundbuch eingetragen ist: Landgericht Nürnberg vom 17.12.2008 – 14 S 7346/08:

Im zu entscheidenden Fall trat der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Er vermietete die Wohnung und nahm Miete und Nebenkostenvorauszahlungen ein. In dieser Zeit wurde er weder als Eigentümer eingetragen, noch erfolgte die so genannte Lastenfreistellung – die Löschung etwaiger Lasten aus dem Grundbuch. Erst rund 4 Jahre nach dem Kauf der Immobilie wurde der Kaufvertrag aufgehoben. Die Eigentümergemeinschaft klagte daraufhin auf Zahlung des Hausgeldes.

Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass nur wer selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei, zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet ist. Eine vertragliche Verpflichtung bestünde ebenfalls nicht, weil die kaufvertraglichen nur zwischen den Vertragsparteien wirke, also nicht die WEG beträfen.

 

 

Keine Drittwirkung der Hausgeldzahlungspflicht (BGH v. 10.02.2017)

Keine Drittwirkung der Hausgeldzahlungspflicht – BGH vom 10.02.2017 -V ZR 166/16:

Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung des Wohngelds in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümer kein Schadensersatzanspruch. Ein solcher kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Im zu entscheidenden Fall kam es zur Sperrung der Wasserversorgung einer Wohneigentumsanlage, weil ein Wohnungseigentümer Wohngeld in erheblicher Höhe nicht zahlte. Ein anderer Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, erlitt durch diese Wassersperrung bei der Mieteinnahme Verluste in Höhe von 1.300 EUR. Er machte dafür den säumigen Wohnungseigentümer verantwortlich und erhob daher gegen ihn Klage auf Zahlung von Schadensersatz.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der einzig in Betracht kommende Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 286 BGB ausscheiden würde, weil dieser voraussetze, dass der Beklagte durch die Nichtzahlung des Wohngelds eine Pflicht gegenüber dem Kläger (also dem anderen Eigentümer) verletzt hätte. Dies sei aber nicht der Fall gewesen.

Anspruch auf Wohngeld könne nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Vielmehr sei alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Durch die Nichtzahlung des Wohngelds habe der Beklagte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht seine Pflichten gegenüber dem Kläger verletzt. Zwar bestehe unter den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, welches unter anderem die Pflicht zur Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Von dieser Pflicht sei aber nicht die Zahlung des Wohngelds umfasst. Andernfalls würde gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine nicht kalkulierbare Haftungserweiterung des säumigen Wohnungseigentümers bestehen. Dieser würde nicht nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz haften, sondern ebenfalls gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer.

 

 

Unbenutzbarkeit der ETW & Hausgeld (LG Berlin v. 15.06.2018)

Unbenutzbarkeit der Eigentumswohnung & Hausgeld: Landgericht Berlin, Urteil vom 15.06.2018- 55 S 81/17:

Ein Wohnungseigentümer ist nicht von seiner Beitragspflicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG befreit, weil die Eigentumswohnung unbenutzbar ist. Das Landgericht Berlin bejahte einen Zahlungsanspruch der WEG. Denn der einzelne Eigentümer sei von seiner auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil er seine Wohneinheiten nicht habe nutzen können. Einem Wohnungseigentümer stehe wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung nämlich kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit der Wohnung habe vielmehr allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibe daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnung in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet.

 

Wohngeldschulden sind nur Nachlassverbindlichkeiten (BGH v. 14.12.2018)

Wohngeldschulden sind nur Nachlassverbindlichkeiten (BGH v. 14.12.2018- V ZR 309/17):

Der BGH hat entschieden, dass die öffentliche Hand, die zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass haftet.

Im dortigen Fall erwirkte die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen das Land drei Urteile betreffend das Wohngeld. Aus diesen Urteilen betreibt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung. Mit einer Vollstreckungsgegenklage möchte das Land gestützt auf die sogenannte Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 Abs. 1 BGB erreichen, dass die Zwangsvollstreckung in sein nicht zum Nachlass gehörendes Vermögen für unzulässig erklärt wird.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass es sich bei titulierten Wohngeldschulden nicht um Eigenverbindlichkeiten des Landes, sondern um Nachlassverbindlichkeiten handelt, die das Land grundsätzlich zur Erhebung der Dürftigkeitseinrede gemäß §1990 Abs. 1 BGB berechtigen.

Während andere Erben als der Fiskus für die nach dem Erbfall fällig werdenden Schulden mit ihrem eigenen Vermögen haften, wenn sie die Erbschaft angenommen haben lässt sich das auf die Haftung des zum gesetzlichen Alleinerben berufenen Fiskus nicht übertragen, weil ihm gemäß § 1942 Abs. 2 BGB das Recht versagt ist, die Erbschaft auszuschlagen.

Hiernach stellen Wohngeldschulden in aller Regel nur Nachlassverbindlichkeiten dar. Herrenlose Nachlässe sollen vermieden und eine ordnungsgemäße Nachlassabwicklung soll gesichert werden. In aller Regel wird der Fiskus deshalb bei seinen Handlungen nur seiner gesetzlichen Aufgabe nachkommen, den Nachlass abzuwickeln.