WEG muss streitige Ansprüche einklagen- Urteil des LG Koblenz vom 30.4.2018- 2 S 67/16:
Ist streitig, ob einer WEG ein Rechtsanspruch zusteht, entspricht der ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Prüfung und ggf. Durchsetzung dieser Ansprüche zu beschließen. Nur in Ausnahmefällen darf von der Rechtsverfolgung abgesehen werden.
Im zu entscheidenden Fall beschloss eine Eigentümerversammlung den Abschluss eines Notrufsystem-Vertrages für die drei Aufzüge der Wohnanlage. Konkrete Vorgaben über Kostenrahmen und Vertragsdauer enthielt der Beschluss nicht. Nachdem ein Vertrag abgeschlossen wurde, beantragten Eigentümer einen Rechtsanwalt mit der Prüfung von Schadensersatzansprüchen zu beauftragen. Die Versammlung lehnte den Beschlussantrag ab. In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung verlangten die Kläger die außergerichtliche und ggf. gerichtliche Geltendmachung der Schadensersatzansprüche. Die Mehrheit war dagegen und beschloss die Nichtdurchsetzung von Schadensersatzansprüchen im Hinblick auf die erkennbaren tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten und das damit verbundene Prozesskostenrisiko.
Das LG Koblenz urteilte, dass Wohnungseigentümer bei schlüssig dargelegten und begründeten Ansprüchen der WEG grundsätzlich verpflichtet seien, diese gerichtlich zu verfolgen, da ein Absehen hiervon der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen würde. Ein Prozesskostenrisiko bestehe immer und die durch die Beklagten (Eigentümermehrheit) eingewandten Zweifel ändere daran nichts. Denn die Einwände seien keine gewichtigen Gründe, die gegen eine gerichtliche Geltendmachung der schlüssig dargelegten Schadensersatzansprüche sprechen würden.
Das LG Koblenz stützt seine Argumentation auf eine Aussage des BGH in einem anderen Zusammenhang, wonach die Mehrheit trotz wichtiger Gründe, die gegen den amtierenden Verwalter sprechen, dessen Wiederbestellung beschließen darf, solange die Mehrheitsentscheidung – etwa aus reiner Bequemlichkeit – nicht objektiv unvertretbar erscheine (Rn 28 der Urteilsgründe mit Verweis auf BGH 10.2.2012 – V ZR 105/11).
Haftung für Schäden durch Handwerker- Urteil des BGH vom 9. Februar 2017 – V ZR 311/16:
Wer haftet, wenn der beauftragte Handwerker einen Schaden verursacht, der auch das Nachbargrundstück beschädigt? Die Beantwortung dieser Frage läßt sich nicht leicht beantworten: Der Auftraggeber hat die Ursache gesetzt, hat aber wenig Einfluss auf schädigende Handlungen seines Auftragnehmers.
Im dortigen Fall verursachte der beauftragte Handwerker einen Brand; das Haus brannte vollständig nieder. Die Versicherung der Grundstücksnachbarn verlangte von den beklagten Grundstückeigentümern Ersatz gemäß § 86 Abs. 1 VVG.
Das Landgericht Magdeburg wies die Klage ab. Die Beklagten seien nicht zu Ersatz verpflichtet, da die Eigentümer mit der sorgfältigen Auswahl des Dachdeckers alles Erforderliche getan hatten, um das Risiko eines Brandschadens auszuschließen.
Anders aber der BGH: Der V. Zivilsenat hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und entschied, dass der Klägerin ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG zusteht. Demnach sei ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, was hier vorliegt. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann.
Nach Auffassung des BGH sind die Auftraggeber des Dachdeckers für den Schaden verantwortlich, da sie eine Gefahrenquelle geschaffen haben. Der verursachte Brand beruhe damit auf Umständen, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen seien. Auch die sorgfältige Auswahl des Handwerkers ändere daran nichts.
Der BGH beschäftigte sich in seinem Urteil BGH vom 31. Januar 2018- VIII ZR 105/17 mit der Frage, wann ein außerordentlicher Kündigungsgrund eines Mietvertrages vorliegt. Der dem Fall zugrundliegende Kläger lebte mit seiner verstorbenen Lebensgefährtin in der Wohnung des Beklagten. Nach dem Tod der Mieterin teilte der Kläger mit, er trete in seiner Eigenschaft als Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Er befindet sich in der Ausbildung. Der Vermieter (Beklagter) kündigte das Mietverhältnis daraufhin unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Er führte u. a. an, dass der Kläger die monatliche Miete nicht aus seinem Ausbildungsgehalt leisten könnte.
Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, dass eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt. Dieser Grund müsse dabei so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Dies treffe beispielsweise auf eine objektiv feststehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu.
Eine – wie im vorliegenden Falle – drohende finanzielle Leistungsfähigkeit kann nur in besonderen Ausnahmefällen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden. Eine Prognose oder vage Hinweise auf unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit allein reichen hier nicht. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses müsse auf konkreten Anhaltspunkten beruhen. Der Umstand, dass der Kläger eine Ausbildungsvergütung bezieht, sei demnach kein objektiver Kündigungsgrund. Hinzu käme, dass der Kläger seine Miete stets pünktlich und vollständig entrichtet und dem Vermieter somit keinen Anhaltspunkt für Zahlungsunfähigkeit geliefert habe. Zudem strebte der Mieter an, einen Teil der Wohnung einem Untermieter zu überlassen und somit zusätzliche Einkünfte zu generieren. Die Gründe für das Untervermietungsbegehren sind damit als berechtigtes Interesse anzuerkennen.
Achtung Steuerrecht:
WEG- Betrieb eines Blockheizkraftwerks gewerblich- BfH Urteil vom 20. September 2018 – IV R 6/16:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann beim Betrieb eines Blockheizkraftwerks (BHKW), mit dem nicht nur Selbstversorgung betrieben, sondern Strom an einen außenstehenden Abnehmer geliefert wird, selbst gewerblich tätig sein. Daher kann sie als rechtsfähiges Steuerrechtssubjekt selbst eine gewerbliche Mitunternehmerschaft im Sinne des § 15 Einkommenssteuergesetz (EStG) begründen, für die ein Feststellungsverfahren nach § 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 2a Abgabenordnung (AO) durchzuführen ist. Gibt der bestellte WEG-Verwalter im Namen der WEG die Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt ab, besorgt er keine fremden Steuerangelegenheiten, sondern die WEG durch ihr Vertretungsorgan ihre eigene Angelegenheit.
Die Lieferung von Strom halte sich innerhalb dieses Verbandszwecks, wenn der Strom von einem eigenen BHKW erzeugt werde, das vornehmlich der Erzeugung von Wärme in der eigenen Wohnanlage diene. Damit erteilte der BFH der Gegenauffassung eine Absage, wonach eine WEG nicht selbst eine Mitunternehmerschaft sein könne, sondern nur eine von den Wohnungseigentümern zusätzlich zu gründende GbR als Steuerrechtssubjekt in Betracht komme.
Rechtsfolge daraus ist, dass die gewerblichen Einkünfte aus der Stromlieferung in einem eigenständigen Verfahren gegenüber der WEG, nicht aber gegenüber einer daneben bestehenden GbR, gesondert festzustellen seien. Die betreffende Steuererklärung dürfe der WEG-Verwalter abgeben.
Fazit für den Verwalter
Die zivilrechtlich kodifizierte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich im Steuerrecht fort. Die Gemeinschaft kann als Steuerrechtssubjekt eigene Steuererklärungen abgeben. Hierbei kann sie vom Verwalter organschaftlich oder von anderen erklärungsberechtigten Personen (z. B. Steuerberatern) rechtsgeschäftlich vertreten werden.
Der BGH hat in seinem Urteil BGH vom 4.5.2018 – V ZR 203/17 entschieden, dass es für die Frage des Anspruchs auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf den Erbauungszeitpunkt, sondern auf den Zeitpunkt der vereinbarten Nutzung ankommt.
Der 1890 errichtete Altbau wurde in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt werden. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2 Gutachten ein, die beide dieselben Schadensursachen feststellten, nämlich u.a. eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 EUR geschätzt.
Die Eigentümerversammlung lehnte den Beschlussantrag auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei (Negativ- und Positivbeschlüsse). Dagegen wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage.
Nach der Entscheidung des BGH haben die Eigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehört auch die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung.
Für den Stand der Technik ist aber nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter). Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise.
Die fachgerechte Abdichtung sei auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.
Fazit für den Verwalter:
Wird ein Altbau nachträglich aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Weist diese eine hochwertige, einer Wohnnutzung gleichkommende Nutzungsart aus, muss entsprechend hochwertig abgedichtet werden.
Der Bundesgerichtshof hat darüber entschieden, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.
Inhaltlich ging es um die Frage, ob eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern sich an den hohen Sanierungskosten feucht gewordener Grundmauern beteiligen muss, wenn Räume im Untergeschoss ansonsten nicht mehr wie in der Teilungserklärung zugesichert genutzt werden können. Das Alter eines im Streitfall 1890 erbauten Hauses entbindet die Eigentümergemeinschaft nicht von dieser Pflicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in dem Urteil. (Az. V ZR 203/17
Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum also gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.
Das war nach Ansicht des BGH hier der Fall. Es ging hier um erhebliche Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten, die ihre Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum hatten.Da die Teileigentumseinheiten als Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen, müssen sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssen die Kläger deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte.
Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzumuten. Die von den Klägern mit 300.000 € bezifferten Sanierungskosten sind zwar hoch. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stehen. Eine „Opfergrenze“ für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.
