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Bauen & Finanzieren

Fiktiver Schadensersatz im Baurecht- Urteil des BGH vom 22.2.2018- VII ZR 46/17

Bisherige Rechtsprechung war es, dass ein Bauherr einen sog. fiktiven Schadensersatz auch für den Fall fordern kann, dass die vorhandenen Mängel nicht beseitigt werden. Mit dieser Möglichkeit war es dem Bauherrn also möglich, das mit Mängeln behaftete Werk zu behalten und die Nettokosten der Mängelbeseitigung als Schadensersatz verlangen.

In der Literatur war dies lange Zeit umstritten.

Mit Urteil vom 22.2.2018 entschied der BGH nunmehr abweichend von der bisherigen Rechtsprechung wie folgt:

Jetzt kann der Bauherr abweichend von der bisherigen Praxis das Werk behalten und die Differenz des tatsächlichen Wertes der mangelhaften Sache zu dem hypothetischen Wert der mangelfreien Sache verlangen.

Im Falle einer unterstellten Veräußerung ist dies einfach: Hier kann der Besteller den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels berechnen. Allerdings ist unklar, wie der Bauherr den konkreten Minderwert berechnen soll. Hierzu ist es regelmäßig erforderlich, Gutachten zu erstellen. Es muss dann untersucht werden, wie hoch der Wert einer Sache mit Mangelbeseitigung und der Wert der Sache bei unterbliebener Mangelbeseitigung ist. Damit wird ein neues Problem geschaffen, weil die Wertermittlung oftmals streitig sein wird.

Der BGH hat aber auch eine einfachere Berechnungsmöglichkeit dargestellt: So kann der mangelbedingte Minderwert, ausgehend von der Vergütung des Unternehmers als Maximalwert geschätzt werden. So kommt eine Schadensbemessung anhand der Vergütungsanteile in Betracht, die auf eine mangelhafte Leistung entfallen. Wie diese konkret zu berechnen sind, wird zukünftig vermutlich erst nach langen Rechtsstreitigkeiten geklärt werden können. Ist aber z. B. minderwertiges Material verbaut worden, könnte z. B. die Preisdifferenz angesetzt werden.

Der BGH hatte in der Entscheidung desweiteren deutlich gemacht, dass weiterhin Vorschussansprüche bei einer beabsichtigen Mängelbeseitigung bestehen und auch die Kosten der Ersatzvornahme zu erstatten sind. Das bedeutet also keine Abkehr von der alten Rechtslage, bei der ebenfalls Vorschussansprüche geltend gemacht werden können. Diese Vorschussansprüche haben gegenüber den Kosten einer Ersatzvornahme, bei der die Mängel bereits beseitigt sind, den Vorteil, dass der Bauherr nicht in Vorkasse tritt.

Der BGH hat weiter ausgeführt, dass die Grundsätze dieser Entscheidung nicht auf Kaufsachen anzuwenden sind.

Neue Regeln zum Bau- und Architektenvertrag zum 1.1. 2018

Neue Regeln zum Bau- und Architektenvertrag zum 1.1. 2018:

Mit den am 1. Januar 2018 in Kraft tretenden neuen Regelungen zum Bauvertragsrecht wurden erstmals auch neue Regelungen explizit zum Architektenvertrag/ Ingenieurvertrag in das BGB aufge- nommen. Diese finden sich nun in §§ 650p und 650q BGB n. F. Hintergrund der Reform war u.a., dass das allgemeine Vertrags- recht in Teilen nicht auf Architekten- und Ingenieurleistungen zuge- schnitten ist. Nach den neuen Regelungen des §650p BGB wird der Unternehmen durch einen Architekten- und Ingenieurvertrag nunmehr verpflichtet, diejenigen Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und der Ausführung des Bau- werks erforderlich sind, um vereinbarte Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Da es inhaltlich um die Planung für die Ausführung eines Bauwerks geht, sind Aufträge zur Bauleitplanung, Landschaftsplanung nicht umfasst. Hingewiesen wird mit diesem Artikel auf explizit folgende neue Regelungen (nicht ab- schließend):

Sonderkündigungsrecht gemäß §650rI BGB

Der Gesetzgeber unterscheidet nunmehr im Rahmen von Architekten- und Ingenieurverträgen zwischen der Zielfindungsphase und der Planung (=Realisierungsphase). Im Rahmen der Zielfin- dungsphase schreibt §650pII BGB vor, dass der Auftragnehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele erstellt. Diese Planungsunterlage muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber zusammen einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorlegen. Der Auftraggeber kann mit diesen Unterlagen verbindlich entscheiden, ob er sein Vorhaben mit diesem Planer realisieren möchte oder nicht. Sofern dies nicht der Fall ist, hat der Auftraggeber ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von zwei Wochen (§650r I BGB). Parallel dazu kann der Architekt den Auftraggeber bereits mit Vorlage der Planungsunterlagen und der Kostenschätzung unter Fristsetzung zur Zustimmung auffordern. Weigert sich der Auftraggeber, hat der Architekt ein eigenes Sonderkündigungsrecht (§650r II BGB).

Außerordentliches Sonderkündigungsrecht gemäß §648a BGB

Die neuen Regelungen sehen für Werkverträge ein explizit geregeltes außerordentliches Sonderkündigungsrecht gem. § 648a BGB n.F. vor. Bisher war zwar mit Rückgriff auf die Regelung des §649 Satz 1 BGB a.F. eine außerordentliche Kündigung des Vertrages bereits möglich. Dies war jedoch mit einer Vergütungspflicht von mindestens 5% der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung verbunden. Zudem gab es stets Streit um die „ersparten Aufwendungen“ für Leistungen, die bisher nicht erbracht wurden. Man stritt sich zudem über die Darlegungs- und Beweislast und zahlreiche Einzelpositionen.

Die neue Regelung des § 648a BGB beschränkt diesen Anspruch auf Vergütung nun auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werkes.

Anordnungsrechte des Auftraggebers:

Gem. §650b BGB besteht zudem nun ein einseitiges Anordnungsrecht des Auftraggebers. Diese Änderungsbefugnis sieht eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, vor. Der Unternehmer ist hier verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Die Anordnung ist in Textform zu fassen, also per Papier, Fax oder E-Mail. Der Gesetzgeber geht von einer Nichtigkeit aus, wenn die Textform nicht erfüllt wird. Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Das Anordnungsrecht des Bestellers ist also an die Grenze der Zumutbarkeit gebunden. Diese Regelung ist für den jeweiligen Einzelfall auslegungsfähig und entsprechend unbestimmt, weil der Gesetzgeber die Vielzahl von Fallgestaltungen nicht sinnvoll detaillierter regeln kann. Hier stellt sich bereits grundlegend die Frage, ob diese 30 Tage Frist im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verkürzt werden kann oder bindend ist. Aufgrund der engen Taktung von Terminplänen und der Notwendigkeit, Lieferzeit für Baumaterial einzuhalten, stellt sich bereits jetzt diese Notwendigkeit einer einzelfallorientierten Abänderung in der Praxis. Desweiteren ergeben sich bei nach Unternehmerketten Problematiken, da für jeden Subunternehmer eine eigene 30 Tagesfrist läuft.

Anspruch des Architekten auf Teilabnahme:

Nach der bisherigen Regelung in §640 I BGB hat der Unternehmer lediglich einen Anspruch auf Schlussabnahme. Ein Anspruch auf Teilabnahme musste also bisher individualvertraglich vereinbart wer- den (§641IS.2 BGB). Das führte nicht selten zu Unbilligkeiten, wenn der Architekt die Vollarchitektur der Leistungsphasen 1-9 der HOAI schuldete und die letzte Leistungsphase erst Jahre nach Abschluss der eigentlichen Baumaßnahmen abgeschlossen war. Nach der neuen Regelung des §650s BGB besteht nunmehr ein Anspruch des Architekten/Ingenieurs auf Teilabnahme nach Abnahme der Leistung des letzten bauausführenden Unternehmers. Es handelt sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch mit allen Abnahmewirkungen (also Beginn der Verjährungsfrist, Gefahrübergang, Beweislastumkehr). Der Teilabnahmeanspruch bezieht sich auf das einmalige Recht, wenn der letzte Bauunternehmer die Abnahme erhalten hat. Das ist aus der Gesetzesbegründung zu entnehmen.

 

Allgemeine Geschäftsbedingungen: Schadensbeseitigungsklausel in Architektenvertrag unwirksam- BGH, Urteil vom 16.2.2017, VII ZR 242/13

Allgemeine Geschäftsbedingungen: Schadensbeseitigungsklausel in Architektenvertrag unwirksam (BGH, Urteil vom 16.2.2017, VII ZR 242/13)

Die von einem Architekten als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Vertragsbestimmung in einem Architektenvertrag: „Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“ ist unwirksam. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Klausel ist unwirksam, weil sie den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Als unangemessen im Sinne dieser Vorschrift wird nach der ständigen Rechtsprechung des BGH eine Klausel angesehen, in der der Verwender missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne die Interessen des Vertragspartners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen.

 

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Ein Themenschwerpunkt ist Finanzierungsfrage. Denn bereits im Rah­men der Mach­bar­keits­stu­die stellt sich z.B. die Fra­ge nach ei­ner Fi­nan­zie­rung des Pro­jek­tes. Ne­ben der klas­si­schen Kre­dit­fi­nan­zie­rung exis­tie­ren mitt­ler­wei­le ver­schie­dens­te wei­te­re Ka­pi­tal­quel­len, die weit ins Ka­pi­tal­markt­recht hin­ein­rei­chen und ei­ner um­fang­rei­chen Be­ra­tung be­dür­fen.

Die Ver­gü­tung er­folgt an­hand von Stun­den­sät­ze bzw. Pau­schal­ho­no­ra­ren. Vor Be­auf­tra­gung er­folgt ei­ne Ab­schät­zung des zeit­li­chen Auf­wan­des. Da sich Fra­ge­stel­lun­gen oft erst in der lau­fen­den Pro­jekt­pha­se er­ge­ben, sind im Bau­be­reich auch lau­fen­de In­hou­se­be­ra­tun­gen zu ei­nem Pau­schal­preis mög­lich.

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