Pflichten und Verzug des Bauträgers – Urteil des KG Berlin vom 15.05.2018- 21 U 90/17

Das Kammergericht nahm im Urteil vom 15.05.2018 – 21 U 90/17 zu den bestehenden Pflichten des Bauträgers im Rahmen eines Bauträgervertrages Stellung. Im dortigen Fall nahm der Erwerber den Bauträger auf Schadensersatz wegen verzögerte Übergabe einer Eigentumswohnung in Anspruch. Nach Mitteilung der Bezugsfertigkeit wurde die Abnahme aufgrund verschiedener Mängel verweigert. Der Käufer ließ dann mitteilen, die Wohnung sei nicht abnahmereif hergestellt, da die Beklagte nicht nachgewiesen habe, dass die Vorgaben für einen erhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 der DIN 4109 eingehalten seien. Es erfolgte dann bauträgerseits ein Rücktritt vom Bauträgervertrag. Nachdem der Erwerber beim Landgericht Berlin bezüglich eines Anspruches auf Schadensersatz gewonnen hatte, bestätigte dies das Kammergericht im Rahmen der Berufungsinstanz teilweise.

Bauträger schuldet Herstellung & Übergabe

Das Kammergericht stellte zunächst fest, dass den Bauträger eine Herstellungsverpflichtung und eine Übergabepflicht trifft. Nur letzteres stünde im Zug um Zug- Verhältnis zur Zahlungspflicht des Kunden. Diese Kombination aus Vorleistungspflicht und gleichrangiger Pflicht, die in § 3 Abs. 2 MaBV angelegt ist, trägt der Besonderheit des Bauträgervertrags Rechnung, wonach der Bauträger nicht nur die Herstellung des Vertragsobjekts, sondern auch dessen Übereignung und Übergabe schuldet. Hat der Bauträger das Vertragsobjekt im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt, liegen aber trotzdem Mängel vor, die der Bezugsfertigkeit nicht entgegenstehen, ist der Erwerber lediglich berechtigt, einen Einbehalt von der Bezugsfertigkeitsrate vorzunehmen (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2011, VII ZR 84/09, Rz 10). Dieser Einbehalt beläuft sich auf die Beseitigungskosten zzgl. eines Druckzuschlags.

Verzug des Bauträgers

Verzug des Bauträgers liegt also immer dann vor, wenn zum Solltermin entweder die Wohneinheit nicht bezugsfertig hergestellt wurde oder die Wohneinheit nicht übergeben werden soll. Hier schuldet der Bauträger jedoch keinen Beweis einer vertragsgerechten Erfüllung. Dann der Erwerber kann im Rahmen der Besichtigung selbst auf Mängel prüfen und dann ggf. einen Einbehalt vornehmen.

Kein Verzug des Bauträgers liegt weiter vor, wenn der Bauträger nach abnahmereifer Herstellung selbst nicht zur Übergabe bereit ist, weil der Erwerber seinerseits nicht zur Leistung seiner Zug um Zug zu erbringenden Zahlungen bereit ist. Die dann zugunsten des Bauträgers bestehende Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB, schließt seinen Verzug aus. Denn solange sich ein Schuldner auf die Einrede des § 320 BGB berufen kann, hat er den Eintritt des Verzugs jedenfalls nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB). Der Erwerber schuldete im dortigen Fall die Bezugsfertigkeitsrate. Macht er hier Abzüge geltend, muss der Erwerber die jeweiligen Mängel auch beziffern.

Sicherheitseinbehalt und weiter Sicherungszweck

Das Kammergericht stellte weiter fest, dass solange Restmängel bestehen, die Fertigstellungsrate von 3,5 % noch nicht zur Zahlung fällig war. Zudem ist der Einbehalt eines Kaufpreisanteils von 5 % als Erfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 S. 1 BGB so lange zulässig, bis der Sicherungszweck nicht weggefallen ist. Dieser Sicherungszweck besteht mindestens bis zum Tag des rechtskräftigen Abschlusses des Rechtsstreits fort. Denn die Sicherheit nach § 632a Abs. 3 S. 1 BGB sichert den Erwerber des Bauträgervertrags für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel. Damit sind auch Ansprüche des Erwerbers auf Schadensersatz wegen Verzugs des Bauträgers oder Vertragsstrafe vom Sicherungszweck erfasst.

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