Nach den neuen Regelungen zum Bauträgervertrag/Werkvertragsrecht gibt es für ab dem 1.1.2018 geschlossene Bauträgerverträge umfangreiche Vorgaben bezüglich der Baubeschreibungspflicht. Danach ist einem Verbraucher in transparenter Weise der Inhalt der zu erbringenden Leistungen mitzuteilen. Hierzu verweist der neue §650j BGB auf die Regelungen in Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuches (EGBGB). So müssen in der Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften zu angebotenen Werkes dargestellt werden. Hierzu gehört unter anderem eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes, Art und Umfang der angebotenen Leistungen und Gebäudedaten, Pläne mit Raum und Flächenangaben und vieles mehr. Die Baubeschreibung muss dem Verbraucher in Textform (§126b BGB) vor Abschluss des Vertrages vorliegen. Er soll hierdurch in die Lage versetzt werden, eine fundierte Entscheidung über sein Vorhaben treffen zu können. Insbesondere soll er die Möglichkeit haben, einen Preis- und Leistungsvergleich durchzuführen (BT Drcks. 18/8486, S.62).
Immer wieder Gegenstand von Entscheidungen war jedoch, inwiefern neben einer Leistungsbeschreibung andere Unterlagen den Inhalt der geschuldeten Leistungspflicht beeinflussen können. Denn im Vorfeld eines Vertragsschlusses/einer Beurkundung wird oft ein Exposé vorgelegt, welche Informationen beinhalten kann, die sich später nicht im notariellen Kaufvertrag wiederfinden.
Hier wurde bisher die Auffassung vertreten, dass auch Angaben im Exposé die Normalbeschaffenheit konkretisieren können, jedoch nur dann verbindlich sind, wenn sie zumindest andeutungsweise in der Kaufvertragsurkunde zum Ausdruck kommen. So entschied z.B. der BGH in seiner Entscheidung vom 06.11.2015- V ZR 78/14, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks/Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurden, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind vielmehr von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden (vgl. zum früheren Recht: Senat, Urteil vom 1. Februar 1985 – V ZR 180/83, WM 1985, 699, 700 mit Anm. Reithmann, DNotZ 1986, 78, 79). Eine solche Differenzierung sei deshalb geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten und mithin Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dass Parteien eine solche Bindung gewollt haben, selbst wenn in der Kaufvertragsurkunde hierzu nichts niedergelegt ist, ist jedoch in aller Regel nicht anzunehmen.
Genau dies sieht der BGH in der Entscheidung vom 19.01.2018 jedoch anders. Er argumentiert mit einer Regelung in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé. Ist also die Übergabe des Exposees unstrittig und ergibt sich daraus eine Eigenschaft, die keinen Niederschlag im notariellen Kaufvertrag gefunden hat, führt dies nunmehr dazu, dass die dort niedergelegten Eigenschaften zur Beschaffenheit im konkreten Fall gehören.
Fazit:
Es sollte vor Beurkundung eines (Bauträger-, Kauf-)Vertrages genau darauf geachtet werden, dass alle für die jeweilige Partei wesentlichen Umstände in der Vertragsurkunde niedergelegt werden. Wurde dies versäumt und findet sich jedoch eine Dokumentation der fraglichen Eigenschaft in anderen Unterlagen, lohnt sich unter Umständen eine Durchsetzung der eigenen Rechte mit Hinweis auf diese Entscheidung.