Drohende Insolvenz des Bauträgers

Aus verschiedensten Gründen kommen Bauvorhaben zum Stocken. Ist das der Fall, sollten präventiv die Folgen einer Insolvenz des Bauträgers durchdacht werden.

Im Rahmen der Insolvenz gibt es zunächst zwei Szenarien: Nichteröffnung mangels Masse oder aber Eröffnung des Insolvenzverfahrens:

Insolvenzverfahren wird mangels Masse nicht eröffnet

Im Rahmen des Antrages auf Insolvenzeröffnung wird zunächst geprüft, ob das Vermögen des Bauträgers mindestens dazu ausreicht, die Kosten des Insolvenzverwalters zu tragen.
Ist keine Masse vorhanden, wird ein Verfahren bereits nicht eröffnet.

Weist das Insolvenzgericht also den Antrag auf Verfahrenseröffnung mangels Masse ab, ergeht der sogenannte „Abweisungsbeschluss“. Er bewirkt, dass die Gläubiger nun wieder individuell gegen den Schuldner durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen vorgehen können.

Dies bedeutet für Erwerber, dass es bei den wechselseitigen Rechten und Ansprüchen aus dem abgeschlossenen Vertrag verbleibt. Der Erwerber wird sie allerdings – jedenfalls bzgl. der geschuldeten Bauleistungen- de facto nicht durchsetzen können und geht vermutlich leer aus.

Nach Abweisung des Insolvenzantrags mangels Masse ist die Geschäftsführung für die weitere – mögliche- Liquidation zuständig. Dann werden laufende Geschäfte beendet, bestehende Forderungen eingezogen und das Gesellschaftsvermögen wird in Geld umgesetzt.

In diesem Stadium würde man als Erwerber eine Umschreibung des Eigentums durchzusetzen versuchen, um den Bau mit restlichen Eigenmitteln fertigzustellen. Ob sich das lohnt, entscheidet sich nach dem Zahlungsstand in Bezug auf die Bauträgervergütung.

Insolvenzverfahren wird eröffnet

Wird dagegen das Insolvenzverfahren eröffnet, verlieren die noch offenen Ansprüche ihre Durchsetzbarkeit, soweit sie nicht auf die anteilige Gegenleistung für die Vorverfahrenseröffnung erbrachten Leistungen gerichtet sind. Der Insolvenzverwalter prüft die Forderungen und sein Wahlrecht gem. § 103 Insolvenzordnung.

Hier kann er zu folgendem Ergebnis kommen:

• -> Wahl der Vertragserfüllung:

Wählt der Insolvenzverwalter die Vertragserfüllung, erhalten die zunächst durchsetzbaren Ansprüche die Rechtsqualität von originären Forderungen gegen die Masse.

Der Erwerber schuldet die entsprechende Vergütung, wobei die bereits geleistete Zahlung als anteilige Erfüllung anzuerkennen ist. Wird Vertragserfüllung vom Insolvenzverwalter gewählt, kann der Erwerber alle gesetzlichen Ansprüche aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltend machen.

Ein Rücktritt vom Vertrag kommt allerdings für ihn nur wirtschaftlich dann in Betracht, wenn der Rückzahlungsanspruch gesichert ist; er würde sonst in die Masse fallen.

• -> Ablehnung der Vertragserfüllung

Sofern allerdings der Insolvenzverwalter die Vertragserfüllung ablehnt, sind vertragliche Ansprüche des Erwerbers nicht durchsetzbar. Dieser kann vom Vertrag zurücktreten bzw. ihm in Hinblick auf die noch zu erbringenden Bauleistungen kündigen und seine Ansprüche zur Insolvenztabelle anmelden. Das wäre der denkbar schlechteste Fall.

Folgen der Insolvenz für Bauträgerverträge: „Splittung in Kaufvertrag und Werkvertrag“

Denn beim Erwerb vom Bauträger – und im Gegenteil zum Generalunternehmervertrag – werden Gebäude und Grundstück zusammen erst bei der Übergabe auf den Bauherren übertragen. Die förmliche Insolvenz des Bauträgers führt also im Ergebnis zu einer insolvenzrechtlichen begründeten Aufspaltung des Bauträgervertrages:

• Die Frage, ob der Erwerber einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung hat, ist unabhängig vom Streit zwischen dem Bauträger und dem Erwerber um Restarbeitenmängel und Schadenersatzansprüche der lediglich die werkvertragliche Komponente betrifft.
• Ist zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung eingetragen, so gilt gemäß § 106 Abs. 1 InsO, dass der Erwerber die Eigentumsumschreibung selbst dann verlangen kann, wenn er den Teil des Gesamterwerbspreises der das Grundstück betrifft, bezahlt hat.

Aus der Insolvenz des Bauträgers kann sich daher eine Aufspaltung eines Bauträgerkaufvertrages in einen Grundstückskaufvertrag und einen Werkvertrag über die Erstellung eines Wohnhauses ergeben.

Für den Anspruch der Erwerber des Bauträgerobjekts auf mangelfreie Erstellung des Hauses bleibt es dann bei dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen.

Wann ist Auflassungsanspruchs fällig?

Für die Frage, ob der Auflassungsanspruch umgesetzt werden kann, entscheidet deren Fälligkeit. Die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs richtet sich danach, ob – lediglich- der Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks und der Wohnung entfällt, gezahlt wurde.

Das OLG Koblenz führt in seiner Entscheidung v. 10.07.2006-12 U 711/05 wie folgt aus:

„..Nach allem kommt es für die Frage der Fälligkeit des Anspruchs auf Auflassung nach der Insolvenz der in Liquidation befindlichen Beklagten auch jetzt nicht mehr darauf an, ob die gesamte vereinbarte Gegenleistung erbracht wurde, sondern nur darauf an, ob der Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks und der Wohnung entfällt, gezahlt wurde. Zu ermitteln wäre dies notfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung oder gemäß §§ 315, 316 BGB (vgl. BGH NJW 1981, 991). Der Bauträgervertrag enthält hier aber unter Ziffer IV. eine ausdrückliche Vereinbarung darüber, welcher Teil des Gesamtpreises auf die Grundstücke und welcher Teil auf die Werkleistung entfällt. Danach sollte „auf den Grund und Boden“ ein Teilbetrag von 320.000 DM, „auf die zu errichtenden Baulichkeiten„ ein Betrag von 539.000 DM entfallen. Der auf den Grundstückswert entfallende Teil des Preises ist unstreitig bereits gezahlt. Dem Auflassungsanspruch kann daher von der Beklagten keine Einrede mehr aus dem werkvertraglichen Teil des Bauträgerkaufvertrages entgegen gehalten werden. Der Urkundsnotar kann die Eigentumsumschreibung auch mit Blick auf die Bestimmung der Parteien: : „Der Notar wird angewiesen, die Umschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung zu seiner Gewissheit nachgewiesen ist“, veranlassen…“

(Hervorhebung durch Verfasser)  

Das hat zu Folge, dass der Erwerber im Falle der vollständigen Zahlung des auf den Grundstücksteil anfallenden Teils Auflassung verlangen kann und mit den restlichen Mitteln das Vorhaben weiter zu Ende bauen könnte.

Besonders schwierig ist die Situation bei einer Bauträgerinsolvenz häufig für Erwerber von Eigentumswohnungen, da Entscheidungen über das weitere Vorgehen zudem und stets einen gemeinsamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfordern.

Freistellungserklärung Bank

Die sog. Freistellungserklärung wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt und kommt dann zum Tragen, wenn das Objekt bereits besichert ist. Um dem Erwerber einen eigenen fremdfinanzierten Kauf zu ermöglichen, muss die Bank die 1. Rangstelle für die finanzierende Bank freigeben, was nicht ohne Gegenwert erfolgen wird.

Im Rahmen der dann notwendigen Freistellungserklärung der Bank  verpflichtet sich diese, auf ihre Sicherheit zu verzichten, wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig an den Bauträger gezahlt hat, was häufig durch Abtretung der Kaufpreisraten  realisiert wird.

Inhaltlich besteht dann zudem und für den Fall des „Steckenbleibens des Baus“ ein Wahlrecht, ob die Bank die bezahlten Gelder zurückerstattet oder sich auf die Eigentumsverschaffung zurückziehen kann. Diese Freistellungsverpflichtung kann hierbei wie folgt aussehen:

„Sofern das Bauvorhaben aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht vertragsgemäß vollendet werden sollte, werden wir nach unserer Wahl 1. das Kaufobjekt freigeben, sobald der Erwerber den geschuldeten Kaufpreisteilbetrag, der dem erreichten Bautenstand entspricht, vorbehaltlos auf das vorbezeichnete Konto bezahlt hat

oder

2. die auf dem vorbezeichneten Konto vom Erwerber eingezahlten Beträge ohne Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und etwaiger für Rechnung des Erwerbers eingetragener Grundpfandrechte zurückerstatten. Die Interessen des Erwerbers werden wir bei Ausübung unseres Wahlrechts angemessen berücksichtigen.“

Damit hängt das Szenario im Fall des steckengebliebenen Baus auch von der Freistellungserklärung der Bank ab.

Fazit:

Die Handlungsalternativen beim stockenden Bauablauf hängen entscheidend vom Stadium der Zahlungen der Erwerber und den vereinbarten Vertragswerken ab.

Vorsorgend sollte auf eine Gewährleistungs- und Fertigstellungsbürgschaft geachtet werden oder aber auf eine Baugarantieversicherung. Bei dieser Konstellation übernimmt die Versicherung die Garantie für den verzögerungsfreien Weiterbau, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird. Auch die sog. Vorauszahlungssicherheit ist ein effektiver Schutz ist eine Vorauszahlungssicherheit durch einen solventen Sicherungsgeber.