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WEG- Recht

Sanierungspflichten in einem in  Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Altbau- BGH Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17

Der Bundesgerichtshof hat darüber entschieden, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.

Inhaltlich ging es um die Frage, ob eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern sich an den hohen Sanierungskosten feucht gewordener Grundmauern beteiligen muss, wenn Räume im Untergeschoss ansonsten nicht mehr wie in der Teilungserklärung zugesichert genutzt werden können. Das Alter eines im Streitfall 1890 erbauten Hauses entbindet die Eigentümergemeinschaft nicht von dieser Pflicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in dem Urteil. (Az. V ZR 203/17

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum also gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.

Das war nach Ansicht des BGH hier der Fall. Es ging hier um erhebliche Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten, die ihre Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum hatten.Da die Teileigentumseinheiten als Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen, müssen sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssen die Kläger deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte.

Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzumuten. Die von den Klägern mit 300.000 € bezifferten Sanierungskosten sind zwar hoch. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stehen. Eine „Opfergrenze“ für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.