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Arztpraxis Darlehen &  vorzeitige Kündigung OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2018- 4 U 173/17

Investitionen von Unternehmen werden in der Regel fremdfinanziert. Die finanzierende Bank ist gehalten, zur Absicherung von Rückzahlungsansprüchen Sicherheiten zu verlangen. Bei diesen Sicherheiten handelt es sich bei Immobiliendarlehen i.d.R. um Grundschulden. Daneben werden i.d.R. Forderungsabtretungen vereinbart oder die Übereignung von Sachen oder Sachgesamtheiten (z.B. Praxisinventar).

Ändert sich die Geschäftsstrategie im Laufe der Finanzierung, kann dies zu erheblichen Konflikten mit der finanzierenden Bank führen, da die Sicherheiten erst nach vollständiger Erfüllung aller Forderungen freigegeben werden.  Der Erwerber eines Geschäftes möchte jedoch eine Übertragung ohne Rechte Dritter erlangen. „Spielt“ die Bank beim Verkauf „nicht mit“, ist das Scheitern des Verkaufes vorprogrammiert.

Das OLG Brandenburg hat sich in seinem Urteil vom 10.10.2018- 4 U 173/17 mit einer interessanten Frage in diesem Zusammenhang beschäftigt. Im dortigen Fall sollte die Arztpraxis verkauft werden, die mit Inventarübereignungen wegen des Kredites belastet war. Der Kreditnehmer wandte u.a. ein, dass doch einer Freigabe der Sicherheiten der Wert des bereits abgeschlossenen Kaufvertrages mit dem Käufer – also die gleich hohe Kaufsumme- gegenübersteht und so eine Freigabe erfolgen kann. Gibt die Bank nicht frei, begründet dies einen Schadensersatz.

Das jedoch wurde vom OLG Brandenburg verneint.

Die Bank habe die Sicherheiten Freigabe für das ungekündigte Darlehen schon deshalb nicht treuwidrig verweigert, weil der schuldrechtliche Anspruch auf den Kaufpreis eben kein adäquater Ersatz für die vereinbarte Sicherheit sei. Auch wenn der im „Apotheken-Kaufvertrag“ vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 100.000 € den später vom Kläger erzielte Verkaufserlös von 70.000 € dem Wert des Apotheken-Inventars grundsätzlich nahekommt, fehlt es an der Sicherheit der späteren tatsächlichen Zahlung. Denn es ist für die Bank nicht erkennbar, ob die Forderungen eintreibbar ist.

Zum anderen gibt es unabhängig davon keinen rechtlichen Grundsatz, wonach ein Sicherungsnehmer im Falle eines weiterhin valutierenden Darlehens gehalten wäre, eine ihm übereignete Sicherheit gegen einen – hier im Darlehensvertrag im Voraus – abgetretenen Zahlungsanspruch des Sicherungsgebers einzutauschen, zumal ein bloßer Zahlungsanspruch in aller Regel ein wesentlich schlechteres Sicherungsmittel darstellt als das Sicherungseigentum an werthaltigen Sachen. Deshalb bestünde auch kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Freigabe.

Rechtstip:

In Fällen von vorzeitigem Verkauf des Finanzierungsobjektes (Praxis) sollte im Verhältnis zum Käufer eine Absicherung der Kaufpreiszahlung vereinbart/ abgesprochen werden. Das kann eine Vorlage einer Finanzierungsbestätigung einer anderen Bank oder ein sonstiges Sicherungsmittel (Bürgschaft) sein.

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