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Immobilie: Käufer muss beweisen, nicht über Mängel aufgeklärt worden zu sein!- OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.09.2018 – 24 U 185/17

Behauptet der Käufer einer Immobilie bei ausgeschlossener Sachmängelhaftung, Mängel seien nicht erkennbar gewesen und der Verkäufer habe ihn arglistig darüber nicht aufgeklärt, muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, nicht aufgeklärt worden zu sein. Erst im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wie und wo er aufgeklärt haben will. Für die negative Tatsache, dass Mängel erkennbar waren, gilt nichts anderes. Der Verkäufer muss in einem derartigen Fall nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach unabhängig vom Zeitpunkt und der Dauer der Besichtigung für jeden potentiellen Käufer ebenso sichtbar war.
Im zu entscheidenden Fall stellten die Käufer Feuchtigkeitserscheinungen fest. Diese befinden sich im Keller, dem Erdgeschoss und dem Dachgeschoss. Sie forderten zur Mängelbeseitigung der dort näher benannten Feuchtigkeitserscheinungen auf. Die Kläger haben behauptet, ihnen seien bei den Besichtigungen keine Feuchtigkeitsschäden aufgefallen, sie seien auf solche auch nicht hingewiesen worden. Unmittelbar vor dem Verkauf sei durch die Beklagte ein weißer Anstrich auf das Erdgeschoß- und Anbauaußenmauerwerk sowie im Innenmauerwerk des Kellergeschosses aufgebracht worden (GA 8), weshalb die Feuchtigkeitsschäden nicht erkennbar gewesen seien.
Grundsätzlich hat der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher den Anspruch begründender Umstände zu tragen. Eine Täuschung durch Unterlassen setzt eine Aufklärungspflicht voraus, die vom Käufer zu beweisen ist. Denn der Käufer muss alle Umstände darlegen und beweisen, die den Arglisttatbestand ausfüllen (BGH, Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09).

Erst Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wo und wie er aufgeklärt haben will (vgl. BGH, Urteile vom 20. Oktober 2000 – V ZR 285/99; vom 12. November 2010, aaO, Rz. 12).

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