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Abschluss eines Verwaltervertrages (AG Pinneberg v. 06.03.2018)

Wann liegt ein konkludent abgeschlossener Verwaltervertrag vor?- AG Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17:

Das Amtsgericht Pinneberg hat in seiner Entscheidung Amtsgericht Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17 u.a. über die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Verwaltervertrag durch sog. schlüssiges Handeln zustande kommen kann.

Nach Ansicht des Gerichts liegt ein konkludenter Abschluss eines – formfreien – Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgte, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer zumindest billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt muss sich der Verwalter nicht auf die übliche Vergütung oder gar einen reinen Aufwendungsersatz verweisen lassen.

 

Die Bestellung des Verwalters erfolgte im dortigen Fall nur mit der Teilungserklärung. Es handelt sich um einen organisationsrechtlichen Akt. Dieser ist grundsätzlich von dem rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Vertragspartner des Verwaltervertrags sind der Verwalter einerseits und die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband andererseits, vgl. BGH V ZB 134/11, ZWE 2012, 80.

 

Der Abschluss eines schriftlichen Verwaltervertrags ist jedoch nicht Voraussetzung für die Begründung der Amtsstellung des Verwalters. Denn während es bei der Bestellung eines Verwalters durch Mehrheitsbeschluss erforderlich ist, bereits die Eckdaten des Verwaltervertrags festzulegen, kann der erste Verwalter auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden. Ist dabei ausdrücklich klargestellt, dass zusätzlich zur Bestellung ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll, dessen Vertragsbedingungen im Zeitpunkt der Bestellung aber noch nicht feststehen, so muss der Inhalt des Vertrags grundsätzlich zunächst ausgehandelt werden. Ergeben aber die Umstände des Einzelfalls, dass ein Verhandlungsspielraum für die Vergütungshöhe faktisch nicht vorhanden ist, kann der Vertrag auch konkludent abgeschlossen werden.

 

Das ist dann der Fall, wenn eine Auswahlentscheidung aus Vergleichsangeboten verschiedener Verwalter nicht zu treffen war und die Höhe der vom Verwalter beanspruchten Vergütung dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung entnehmen werden konnte. Es liegen dann alle essentialia negotii für einen Vertragsschluss vor.

 

 

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