Wann liegt ein konkludent abgeschlossener Verwaltervertrag vor?- AG Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17:
Das Amtsgericht Pinneberg hat in seiner Entscheidung Amtsgericht Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17 u.a. über die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Verwaltervertrag durch sog. schlüssiges Handeln zustande kommen kann.
Nach Ansicht des Gerichts liegt ein konkludenter Abschluss eines – formfreien – Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgte, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer zumindest billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt muss sich der Verwalter nicht auf die übliche Vergütung oder gar einen reinen Aufwendungsersatz verweisen lassen.
Die Bestellung des Verwalters erfolgte im dortigen Fall nur mit der Teilungserklärung. Es handelt sich um einen organisationsrechtlichen Akt. Dieser ist grundsätzlich von dem rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Vertragspartner des Verwaltervertrags sind der Verwalter einerseits und die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband andererseits, vgl. BGH V ZB 134/11, ZWE 2012, 80.
Der Abschluss eines schriftlichen Verwaltervertrags ist jedoch nicht Voraussetzung für die Begründung der Amtsstellung des Verwalters. Denn während es bei der Bestellung eines Verwalters durch Mehrheitsbeschluss erforderlich ist, bereits die Eckdaten des Verwaltervertrags festzulegen, kann der erste Verwalter auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden. Ist dabei ausdrücklich klargestellt, dass zusätzlich zur Bestellung ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll, dessen Vertragsbedingungen im Zeitpunkt der Bestellung aber noch nicht feststehen, so muss der Inhalt des Vertrags grundsätzlich zunächst ausgehandelt werden. Ergeben aber die Umstände des Einzelfalls, dass ein Verhandlungsspielraum für die Vergütungshöhe faktisch nicht vorhanden ist, kann der Vertrag auch konkludent abgeschlossen werden.
Das ist dann der Fall, wenn eine Auswahlentscheidung aus Vergleichsangeboten verschiedener Verwalter nicht zu treffen war und die Höhe der vom Verwalter beanspruchten Vergütung dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung entnehmen werden konnte. Es liegen dann alle essentialia negotii für einen Vertragsschluss vor.
Die Pflicht zur Beschlussdurchführung trifft den Verwalter- BGH vom 08. Juni 2018 – V ZR 125/17:
Bislang war die Erzwingung der Durchführung eines gefassten Beschlusses für den Eigentümer ein kompliziert, wenn die Mehrheit oder der Verwalter die Beschlussumsetzung ausbremste. Er musste dann nämlich eine Eigentümerversammlung verlangen, diese ggf. durch Urteil erzwingen und gegen einen ablehnenden oder verweigerten Beschluss, gemeinschaftlich auf den Verwalter einzuwirken, damit dieser zur Tat schreitet, ggf. mit der Beschlussersetzungsklage reagieren.
Mit Urteil vom 08. Juni 2018 – V ZR 125/17 gibt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung auf, wonach die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband treffe. Gehe es um die Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen, trifft die Durchführungspflicht den Verwalter. Zu dessen Aufgaben zähle demnach nicht nur die Auftragserteilung, sondern auch die Überprüfung der Ausführung. Gegebenenfalls müsse der Verwalter bei Zweifeln oder Ärger mit dem Auftragnehmer der WEG die Eigentümer erneut mit der Thematik befassen und Beschlüsse darüber herbeiführen, wie weiter zu verfahren ist.
Fazit für den Verwalter
Das Urteil besitzt große Praxisrelevanz für Wohnungseigentumsverwalter. Kommt der Verwalter in Verzug mit der Umsetzung, droht Individualklage von Wohnungseigentümern. Führt der Verwalter den Beschluss durch werden den Verwalter als Beklagten in aller Regel die Prozesskosten treffen.
Der BGH hat in seinem Urteil BGH vom 4.5.2018 – V ZR 203/17 entschieden, dass es für die Frage des Anspruchs auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf den Erbauungszeitpunkt, sondern auf den Zeitpunkt der vereinbarten Nutzung ankommt.
Der 1890 errichtete Altbau wurde in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt werden. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2 Gutachten ein, die beide dieselben Schadensursachen feststellten, nämlich u.a. eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 EUR geschätzt.
Die Eigentümerversammlung lehnte den Beschlussantrag auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei (Negativ- und Positivbeschlüsse). Dagegen wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage.
Nach der Entscheidung des BGH haben die Eigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehört auch die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung.
Für den Stand der Technik ist aber nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter). Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise.
Die fachgerechte Abdichtung sei auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.
Fazit für den Verwalter:
Wird ein Altbau nachträglich aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Weist diese eine hochwertige, einer Wohnnutzung gleichkommende Nutzungsart aus, muss entsprechend hochwertig abgedichtet werden.
Bei der Rückforderung von Ausschüttungen findet sich häufig das Argument- die Gläubigerin: meist eine Bank- hätte es geduldet, dass Ausschüttungen nicht aus Gewinnen erfolgen. Sie hätten den Prospekt auch eigens geprüft und zur Grundlage ihrer Finanzierungsentscheidung gemacht.
Das OLG Hamburg hat in seiner Entscheidung vom 12.03.2018- 11 U 98/17 entschieden, dass selbst die Formulierung in Darlehensverträgen wonach als vereinbart gilt „daß sich die Ausschüttung an die Gesellschafter p.a. eng an den zur Verfügung stehenden Überschüssen p.a. orientiert und die Liquiditätsreserve nur prospektmäßig Verwendung findet“ nicht ausreicht einen Einwand nach §242 BGB oder §826 BGB zu begründen. Denn bei der Beurteilung, ob „Überschüsse“ vorhanden sind, geht es allein um Liquidität. Wären „Gewinne“ gemeint gewesen, wäre dies entsprechend aufgenommen worden. Vielmehr ist Hintergrund einer solchen Regelung das Interesse der Bank daran, dass die erwirtschaftete Liquidität jedenfalls zu einem Teil in der Gesellschaft verbleibt, damit vor allem die Zins- und Tilgungsleistungen auf die vereinbarten Kredite fristgerecht erbracht werden können.
Soweit also die dortigen Kläger argumentieren, die finanzierenden Banken hätten das zu finanzierende Projekt und damit auch den an die potenziellen Anleger ausgereichten Prospekt „auf Herz und Nieren“ geprüft haben, so nehmen dies im eigenen Interesse vor, um künftige Forderungsausfälle zu vermeiden.
Haben Sie noch Fragen? Wir beraten Sie gern!
Das Urteil des BGH vom 07.12.2017 nimmt Stellung zur Frage, wann eigentlich Verjährung von Ansprüchen auf Ausschüttungsrückgewähr eintritt. Der Insolvenzverwalter eines Fonds verlangte in dortigen Fall von dem Anleger gewinnunabhängige Ausschüttungen aus den Jahren 2005 bis 2008 zurück. Der Anleger hatte sich über einen Treuhandkommanditisten an dem Fonds beteiligt. Aus den Unterlagen war jedoch zu entnehmen, dass ab 2010 der Fonds nicht mehr in der Lage war, das zur Finanzierung der Anlagen aufgenommene Darlehen zu bedienen. Hierzu gab es ein Schreiben mit der Rückzahlungsaufforderung. Aber erst Ende 2014 erhob der Insolvenzverwalter Klage auf Rückzahlung gewinnunabhängiger Ausschüttungen.
In der Entscheidung wurde ausgeführt, dass Verjährung bereits dann beginnt, wenn feststeht, dass eine Rückforderung unumgänglich ist. Dieser Zeitpunkt kann weitaus früher sein als die Insolvenzeröffnung. Maßgeblich sind mögliche Schreiben Fondsgeschäftsführung zur Liquiditätslage und eine etwaige Aufforderung, Ausschüttungen zurückzugewähren.
Die Verjährungsfrist in dem vom BGH zu beurteilenden Fall hat damit im Dezember 2010 zu laufen begonnen und war am 31.12.2013, also vor Klageerhebung 2014, abgelaufen. Entsprechend ist bei jedem Vorgang separat zu prüfen, welcher Schriftverkehr sich findet.
Darüber hinaus muss der Insolvenzverwalter die der Ausschüttung zugrunde liegende Forderung konkret beziffern. Hieran fehlt es leider häufig. So ist erforderlich, dass Schuldgrund, Höhe der Forderung und Fälligkeit belegt wird. Es ist z.B. nicht ausreichend, eine Forderung zum Beispiel als „Dienstleistung“zu beziffern. Vielmehr muss der Rechtsgrund abgrenzbar dargestellt werden.
Haben Sie noch Fragen? Wir beraten Sie gern!
Bisherige Rechtsprechung war es, dass ein Bauherr einen sog. fiktiven Schadensersatz auch für den Fall fordern kann, dass die vorhandenen Mängel nicht beseitigt werden. Mit dieser Möglichkeit war es dem Bauherrn also möglich, das mit Mängeln behaftete Werk zu behalten und die Nettokosten der Mängelbeseitigung als Schadensersatz verlangen.
In der Literatur war dies lange Zeit umstritten.
Mit Urteil vom 22.2.2018 entschied der BGH nunmehr abweichend von der bisherigen Rechtsprechung wie folgt:
Jetzt kann der Bauherr abweichend von der bisherigen Praxis das Werk behalten und die Differenz des tatsächlichen Wertes der mangelhaften Sache zu dem hypothetischen Wert der mangelfreien Sache verlangen.
Im Falle einer unterstellten Veräußerung ist dies einfach: Hier kann der Besteller den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels berechnen. Allerdings ist unklar, wie der Bauherr den konkreten Minderwert berechnen soll. Hierzu ist es regelmäßig erforderlich, Gutachten zu erstellen. Es muss dann untersucht werden, wie hoch der Wert einer Sache mit Mangelbeseitigung und der Wert der Sache bei unterbliebener Mangelbeseitigung ist. Damit wird ein neues Problem geschaffen, weil die Wertermittlung oftmals streitig sein wird.
Der BGH hat aber auch eine einfachere Berechnungsmöglichkeit dargestellt: So kann der mangelbedingte Minderwert, ausgehend von der Vergütung des Unternehmers als Maximalwert geschätzt werden. So kommt eine Schadensbemessung anhand der Vergütungsanteile in Betracht, die auf eine mangelhafte Leistung entfallen. Wie diese konkret zu berechnen sind, wird zukünftig vermutlich erst nach langen Rechtsstreitigkeiten geklärt werden können. Ist aber z. B. minderwertiges Material verbaut worden, könnte z. B. die Preisdifferenz angesetzt werden.
Der BGH hatte in der Entscheidung desweiteren deutlich gemacht, dass weiterhin Vorschussansprüche bei einer beabsichtigen Mängelbeseitigung bestehen und auch die Kosten der Ersatzvornahme zu erstatten sind. Das bedeutet also keine Abkehr von der alten Rechtslage, bei der ebenfalls Vorschussansprüche geltend gemacht werden können. Diese Vorschussansprüche haben gegenüber den Kosten einer Ersatzvornahme, bei der die Mängel bereits beseitigt sind, den Vorteil, dass der Bauherr nicht in Vorkasse tritt.
Der BGH hat weiter ausgeführt, dass die Grundsätze dieser Entscheidung nicht auf Kaufsachen anzuwenden sind.
